他以千萬賣出新北市預售屋，搞錯一事竟得補稅145萬元...預售屋交易必知的2個省稅眉角

為抑制預售屋炒作，2021 年7 月上路的房地合一2.0 特將預售屋交易納入課稅範圍，不過預售屋的成交價、持有期間，以及重購退稅等規定都與一般房地交易不同，民眾應多加留意。

近年來台灣房價居高不下，政府雖於2016 年推出房地合一稅打房，卻因房地合一稅1.0 未規範預售屋交易，大量投資客將目標轉向預售屋，導致後來紅單交易猖獗。政府遂於2021 年7 月推出房地合一稅2.0，將預售屋交易納入課稅範圍。

至於預售屋課稅所得應如何計算，如同一般房地交易，課稅所得計算公式如下：

課稅所得＝房地成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額

應納稅額＝課稅所得× 適用稅率

其中的「相關費用」須提出憑證，若賣方於申報房地合一稅時，無法提示相關憑證，可依成交價的3% 推計費用，上限為30 萬元。然而民眾可能會好奇，轉賣預售屋在推計3%費用時，所謂的成交價究竟是以建商出售的總價為成交價，抑或是轉售價格為成交價？

假設建商出售預售屋給張先生，出售總價訂為2,000 萬元，張先生僅先支付100 萬元給建商，8 個月後張先生加價100 萬元，以200 萬元的價格將契約轉售給他人（與建商之間的買賣契約價金仍維持2,000 萬元），以2,000 萬元推計3%費用顯然不合理，目前國稅局亦認定是以「轉售價格」為成交價。

上述例子中，若張先生無法提示相關費用憑證，則可認定的費用為6 萬元（200 萬元×3%），課稅所得（獲利部分）為94 萬元，因持有房產未滿2 年，適用房地合一45% 稅率，故須繳納42.3 萬元（94 萬×45%）稅金。

若張先生有保存相關費用證明，例如：仲介費、廣告費的發票或收據等，金額超過推計費用的6 萬元，當然就會比用推計3% 計算費用來得划算。

預售屋轉成屋 登記時間為課稅關鍵

當預售屋轉為成屋後，屋主要賣房，持有期間應該如何計算？這部分可以從以下的例子來了解：

王先生於2017 年1 月向建商購買新北市精華地段的預售屋，總價5,000 萬元，建案於2019 年11 月完工，並於當年12 月交屋、移轉所有權。隨著房市大漲，王先生於2022 年2月以6,000 萬元價格將房子出售並辦理移轉登記。

王先生申報房地合一稅時，誤以為房屋的持有期間是從購買預售屋時起算，便以持有超過5 年的20% 稅率計算稅金，向國稅局申報後繳納了195 萬元。但經稽徵機關調查後，發現王先生持有期間計算錯誤，不動產以登記為要件，預售屋轉成屋，持有期間應從房屋興建完成後的房地所有權登記日起算。

因此，王先生應自2019 年12 月起計算持有期間為2 年2 個月，適用稅率35%，稅金應為340 萬元，王先生尚須補稅145 萬元。

房子沒蓋好無法設籍 預售屋不適用重購退稅

另外，很多人關心轉售預售屋之後2 年內購買自住房可否適用重購退稅？對此，現行法規為了減輕民眾換屋時的負擔，民眾重購「自住房地」時，無論是先買後賣或先賣後買，房地合一稅及土增稅皆可享有重購退稅。但《所得稅法》及土地稅法皆規定須符合特定條件，才可適用，其中一項條件為「設籍」。

預售屋因房屋還沒蓋好，土地也還不是購買人持有，自然無法設籍，也就不適用重購退稅，這些條件的差異，民眾在投資不動產的時候須多加留意。

再次叮嚀重購退稅的3 個要件

❶ 出售舊房地和重購新房地時間差距在2 年以內。

❷ 個人或配偶、未成年子女於新、舊自住房屋已辦竣戶籍登記並居住。

❸ 舊房地於出售前1 年內無出租、供營業或執行業務使用。

本文摘自金尉出版社的《早點知道就好了:頂尖律師教 你 51 個超實用金錢法律常識》