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抵押房產換取現金流好嗎?理財達人:不用死守「沒貸款」,房子和金錢都是讓你活得更好

提要

房子有了,其他都沒有?

圖/pixabay
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本文共3009字

經濟日報 三采文化

編按:作者是GoodWhale共同創辦人暨執行長,當家人欠債3000萬,他只能帶刀上門找黑道,剁手宣誓必定還清。從理債到理財,他學會理性計算的系統化投資法,讓身價破億。

作者: Will 黃士豪

無論你認為你的財務狀況多麼複雜,你一定處在這四大分類當中,分別是:牢籠迴圈族、坐吃山空族、亡命天涯族或是輸在起跑點。

從損益表的收入扣去支出,我們得到了盈餘,從資產負債表的資產扣去負債,我們得到了淨值。而盈餘、淨值為正值、負值、或零,則可以用四個象限來表達,這一至四象限分別是(+,+ )、(-,+ )(-,-)(+,-)。接著我們便可以來探索,四個象限的財務現況,如何啟動實現人生財富的優先行動策略。

房子有了,其他都沒有?

第二象限(-,+):坐吃山空族

這個類別的情況我稱為坐吃山空族,常見於失業中,正在尋求下一份工作的人,或某些中年危機、公司減薪,甚至開始放無薪假,導致入不敷出、吃老本的人。也可能是退休後空有退休金,好不容易還清房貸的人。這類型的人必須要馬上止血,找到工作或是利用資產變現的形式,先養活自己!至少先存下一年開銷,在開支打平+ 10% 儲蓄的情況下去探索熱情!

在這個象限的好處,就是至少手邊還有一點錢。但即便如此,也不夠讓他們無憂無慮地終老。

常聽到一個概念—趁年輕買個房、把繳房貸當成儲蓄,老了的時候至少還有房子,至少晚年生活就不用擔心。真的是這樣嗎?

事實上,這只是減少退休之後的「居住成本」而已。除了房貸、房租外,一樣要操煩其他生活開銷、生活品質,甚至晚年的照護。也因此,終其一生為了買房,而沒有太多積蓄,也沒有什麼餘裕進行其他資產配置的人,到了退休後,最有可能的生活狀態就是:一邊擔心健康、一方面斤斤計較生活支出。由於只剩儲蓄跟勞保、勞退可以用,一不小心超支,就要擔心坐吃山空。

簡單生活並沒有錯,只是絕大多數人心目中的退休,似乎都希望能到處走走、有時間學習新事物等,而不是只能哪裡不用錢、哪裡有補助,就往哪裡去。因為終於還清房貸,於是每天的焦慮就變成「到底是錢先花完還是人先走」:錢先花完,怕晚年沒保障;人走了,錢還在,心有不甘。這樣的焦慮程度相較於面對房貸,甚至有過之無不及。

而對於發生在壯年時期的被迫轉職、無薪假,或是降薪工作、吃老本生活等情況,其實倒也不用太焦慮。因為從職涯發展角度來看,反而還大有可為。

無論是壯年吃老本,還是退休坐吃山空,都同樣適用於以下的脫困策略!

脫困三策略

策略 ①:資產活化的思維

落在這個類別的退休族群通常都有房產,或是投資型保單、儲蓄險等資產,總和也都大於負債。但因為長年以來的觀念,導致注意力只放在現金上面;因此忽略了其他資產其實可以拿來運用,創造更多收益。所以有一部分人光是藉由活化資產,基本上就能從第二象限右移到第一象限了。

而活化主要來自兩個方式:一、資產變現、二、抵押槓桿。

資產變現就是直接出售低回報的資產(例如定存、沒有綁定什麼重要主險的儲蓄險,不知道到底在幹麼的投資型保單等)。

而抵押槓桿則是用現有資產去進行抵押,從銀行拿錢出來(要符合槓桿原則),直接把現金拿回來,放到可以帶來相對穩健現金流的標的上,如債券、殖利率高的好公司、金融股 ETF、房地產信託基金(REITS)等,或是一些能月發甚至季發配息的基金,增加每個月的收入。目標是能打平本來開銷、以及槓桿延伸的每月支出。

如果是用房產抵押,千萬不要想著「好不容易還完房貸,怎麼又要貸款」!請永遠回到錢的根本:房子、錢都是拿來讓你活得更好,你不需要死守一間「沒有貸款」的房子、看著帳上慢慢坐吃山空,或是謹守勞保勞退每月的金額,讓自己綁手綁腳。那樣就像是一輩子只為房子而活,到最後再讓勞保勞退來決定自己怎麼活。

如果是用房子抵押貸款,也請盡可能延長寬限期,讓自己能在比較沒有壓力的情況之下,爭取更多時間執行「脫困三策略」的策略 2、策略 3。

針對壯年族群,做這樣的資產盤點活化也是必要的。因為職涯還有很長的時間,用複利的角度思考,其實每一塊錢都很重要。也因此我常提醒大家做自己所有資產、微資產的盤點,大到房產、投資組合,小到自己家裡閒置的跑步機、家電,甚至包含買了沒在練的吉他鋼琴、高爾夫球具,都是可以拿來變現的好資產。

重點不在金額大小,甚至如果沒人買也能直接捐掉。因為目的是要讓這些微資產也開始活化、物盡其用,去到它們該去的地方,不要因為你的「以後會用到」而閒置在那裡。這能讓你的生活重新聚焦在你該聚焦的地方,減少環境上的干擾。

無論金額大小,至少你的居住工作環境能重獲更多空間,而你的思緒、注意力也更能專注在為自己創造價值的方向上。這時,就可以將拿到的資金,按照資產配置與投資組合的原則,重新進行分配。也可以當作自己的緊急備用金,讓自己有更充裕的緩衝時間,找到下一份工作或打造新的收入來源。

策略 ②:反退休的財富因子跑道

我不相信退休這件事,當然也不認為退休就應該過著單純消耗、沒有任何產出的生活。所以上述的第一步是從擺脫貸款到重新槓桿,也就是從退休晉升「反退休」狀態—做你有優勢、能帶來快樂、同時可以造福自己也造福別人的事,也就是發揮財富因子,讓自己的每一天更有意義。

我們並不需要追求財富因子能立即為我們帶來多大的財務回報,而是追求先能讓自己的生活慢慢圍繞財富因子而設計。因為這樣才是真正打造出一個能讓我們不再擔心收入,並且踏上有無限收入上漲空間的生命旅程。

因為這個象限的人還有資產,所以可以在緊急備用金的基礎之上,增加半年的生活費,給自己最多一年時間來摸索。目標不在於一年時間就要達到多高的收入,而在能夠用這一年時間,看到財富因子領域的更多可能。

這對於一年後的自己要繼續投入還是轉換跑道,或甚至是增加副業來維持J型曲線的投資預算,將是重要的依據。

更重要的是,你也開始在這個領域認識越來越多志同道合的人、每天期待能學習新的事物,或是看到新的風景。比起很多人覺得要等到「賺夠錢」才能過這種生活,你一開始就做到,不正是實現「人生財富」最美妙的地方嗎?

策略 ③:收支平衡為王

承接策略 2,當我們開始探索、投入發展財富因子之後,我們將調整自己的資產配置,來給自己時間打造財富因子的跑道。而在損益方面也需要做出階段性的努力—進行支出盤點。

支出盤點需要我們重新檢視自己的所有開銷,並對其進行靈魂拷問,是不是真的需要?是不是真的沒有花就活不下去?重新回歸到「生存線」等級的開銷水準,再斟酌自己的生活品質進行調整,以達到開銷的最有效狀態。

結果不在於調整完後有沒有比本來更低,而是確定這樣的開銷狀態,能讓自己處於最穩定的狀態,也能增加盈餘的可預測性。

但即便如此,在預算用完之前,財富因子帶來的收入可能仍未達到我們的基本開銷。

在這種時候,我們最不能做的決定,就是認為財富因子賺不到錢所以就此放棄,又走回頭路回去為了錢而工作。反之,要思考的是:如何讓自己在收支平衡的狀態下,持續讓財富因子繼續滾動,直到達到J型曲線的上揚。

也因此,你要做的只有兩個方向:一為重新配置資產,編列更多預算來讓自己繼續專注財富因子的發展;二為找到能夠最小程度影響財務因子發展的收入來源,至於衡量的標準就是你的開銷和時間了,即便那有可能不是自己很喜歡的事。

不過我相信,在這樣的狀態,你也不會有太多負面情緒了,就如同尼采所說—一個人知道自己為什麼而活,他就能忍受任何一種生活。

本文摘自三采文化的《這輩子賺多少才夠?:【行動清單×10張表格】逆轉勝!成為自己的富一代》

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