本文共2437字
房價高漲,父母若有餘力多會考慮將房產過戶給孩子。究竟該選擇贈與,還是二親等買賣,經常會難以判斷,若能掌握稅率差別,針對房子區位及未來用途考量,就能找到解答。
法律小故事:兒將成家 父欲贈老宅陷入長考C 先生的兒子小J 在國外讀碩士即將畢業,計劃和留學時期認識的女友在1 年後回台灣結婚,C 先生疼愛這對準新人,想把名下位於台北鬧區的30 年老公寓,在房客租約期滿後收回整理,給兒子當新房。C 先生原打算用贈與方式,但市區老宅雖舊,價值卻超過2,500 萬元,贈與稅及土增稅負擔不小,頗為煩惱。
小J 有個同學從事房仲業,建議小J 或許可以跟父親商量改以二親等買賣方式取得房屋,不僅省稅,將來要換屋時還能有較好的獲利,但小J 認為以自己經濟能力負擔房屋貸款,會對生活品質造成壓力。小J 和老爸越洋視訊熱烈討論,但一直無法取得共識,新人新房該怎麼處理,反而成為小J 結婚前另一個傷腦筋的難題。
從合法節稅的角度而言,將不動產贈與子女或者採取二親等買賣,各有其稅率優惠考量,也必須參酌不動產所在地點現值與增值性,才能比較出用什麼方式贈與,才不會讓父母贈送子女房產的美意,因為稅負沉重或貸款壓力而變質。
一般而言,採用二親等買賣的好處主要有2 個,一是土地增值稅可適用自用住宅10% 優惠稅率,其次是未來孩子若有出售房子的打算,可將買賣價金略微提高,以降低未來出售時的房地成本。
贈與房子稅率高 分年贈與可省很多稅
許多父母想過戶給孩子的房子,也是上一輩留下來的,房子雖舊,但土地可能位於精華地段,由於持有時間長,土地增值的幅度驚人,土增稅往往動輒數十萬元。以本案例而論, C 先生在台北鬧區的房子如果用贈與方式,稅率可能高得嚇人,若選用二親等買賣,在適用自用住宅優惠稅率的假設下,土增稅最少可以節省一半以上。
若是採用贈與方式,父母過戶給孩子時的房地價值是以「公告現值」計算,公告現值普遍低於市價許多,將來孩子以市價出售房子時,獲利的金額高,被課徵財產交易所得稅或房地合一稅的金額也會較高。
採用贈與方式並非沒有好處,除了父母不須繳納房地合一稅外,若是要贈與過戶的房子還有房貸未付清,且是由孩子(受贈人)負擔貸款,可自贈與額(土地公告現值+房屋評定現值)中扣除。
建議若父母與孩子手頭資金較不足,也可以採用不動產分年贈與方式。因配偶間贈與可不計入贈與總額,不須繳納任何贈與稅,房地持有人可先過戶房地一半持分至配偶身上(這時不須課徵土增稅),父母兩人每年再分別過戶房地價值244 萬元的持分給孩子(即1 年過戶價值488 萬元的不動產),也是合法節省贈與稅的好方法,但要記得每年贈與日起算30 日內要到國稅局申報贈與稅,拿免稅證明。
二親等買賣視同贈與 提出支付證明可免贈與稅
本案例中的C 先生如果最後採用二親等買賣,父子兩人必須注意小J 付款的資金來源,因為二親等買賣按《遺產及贈與稅法》第5 條第6 款規定,視同贈與,但能提出支付價款的證明,則不用繳納贈與稅,但仍須申報贈與稅。申報時稅務員會要求提供買賣雙方的存簿,並查證孩子的資金來源,以證實孩子確實有支付價金給父母,屬於買賣行為。
若孩子是跟銀行或親友借款,則必須舉證孩子有定期還款的能力(國稅局會查調子女每年申報個人綜所稅時的收入狀況,並評估是否能定期償還借款,若是查無資料,還會再請申報人提供其他收入來源證明)。另外,借款若是向出賣人(本案指父親C 先生)、或由出賣人提供擔保向他人(包含銀行)借的,二親等買賣也不成立。貸款人及實際支付貸款者必須是小孩,若貸款人的名義是小孩,實際上仍是由父母的帳戶扣款,則依舊屬於贈與。
簡言之,國稅局查核的重點是,買方是否有足夠的財力購買房產,小孩如果是未成年,更是列為加強查核的案子,因為未成年的孩子通常不會有足夠的收入購買房產。如果小孩是以貸款或向親友借錢的方式取得資金,稅務機關一樣會先查核小孩是否有收入可以還款,且事後是否有固定的還款紀錄。
贈與現金還是房產 稅金差很大
父母幫孩子置產有很多種方法,可以匯款給孩子,或是直接跟賣家買,也可以每年贈與244 萬元給孩子慢慢存(每年贈與稅免稅額),這3 種做法的稅負各不相同,日後賣屋時的成本計算也有差異。
依《遺產及贈與稅法》第5 條第3 款規定,以自己的資金,無償為他人購置財產者,其購置財產的資金,以贈與論,應課徵贈與稅;如該購置的財產為不動產者,土地以公告土地現值或評定標準價格、房屋以評定標準價格為贈與金額。簡單來說,父母買房給兒子,就必須依照公告現值或評定標準來繳納稅金。
建議父母們要提早規劃,例如依上述所提,在孩子未成年時父母就分別每年各贈與244 萬元,這樣孩子1 年就有488 萬元。待孩子成年時,就算還未存到房價的金額,仍可大大減少贈與稅金。除了減少贈與稅金,另外還有一個好處是,孩子買房屋的成本會與市價相同。
至於選用二親等買賣方式想要運用自用住宅優惠稅率,必須看持有年數、是否已辦理戶籍登記、有無提供營業或出租等相關條件限制。案例中C 先生曾把市區這間房屋出租多年,可能不全然適用,或者也可等即將結束的租約到期後,空出1 年時間,等兒子小J 回台後再做安排,父子兩人還可以多溝通討論,找出最適當的方式。
房產採分年贈與可節省贈與稅Step 1:房地持有人先過戶房地一半持分至配偶身上(配偶間贈與不課徵贈與稅)。
Step 2:父母兩人每年再分別過戶房地價值244 萬元的持分給孩子,合計每年488 萬元。
Step 3:每年贈與日起算30 日內到國稅局申報贈與稅,拿免稅證明。
符合自住房地的條件及優惠❶ 房地所有權人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6 年且無供營業使用或出租。
❷ 課稅所得,即「房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額」計算在400 萬元以下免稅;超過400 萬元部分,按10% 稅率課徵。
❸ 6 年內以1 次為限。
本文摘自金尉出版社的《早點知道就好了:頂尖律師教 你 51 個超實用金錢法律常識》
※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結;未經授權,請勿複製轉貼文章內容
留言