老房產股30年火辣重生 魔鬼藏在細節裡

台灣資產價格長期持穩向上，老牌資產股縱然本業表現不一定穩健，不過若能夠有效率活化手中資產，將帶來龐大獲利與現金流，利於公司未來發展。

本周四出刊的《先探投資週刊》2299期將延續這幾個禮拜我們針對老房產議題的追蹤與分析，除了用技術面來評估已經上漲一波的個股之外，更是擴大選股面，找出領頭羊之外的輪漲節奏，同時也發掘沒被市場注意到的營建資產黑馬。

僅有二三○○萬人口、土地三．六萬平方公里的台灣，已是世界第二一大經濟體，美國財經月刊全球金融以購買力評價（PPP）評比，台灣名列全球最富國第十四名，安聯集團以人均金融資產淨值排序，台灣位居全球最富有國家第五名，達十四．一六萬歐元（約四九三萬台幣），瑞銀集團全球財富報告指出，台灣資產總值約占全球總財富一．二％，與擁有十四億人口的印度差不多，且準富裕層約有九六○萬人，每十個人就有四個人符合定義，林林總總的報告都顯示同一件事情，台灣人真的很有錢。

台灣房價持續上漲

根據主計處最新資料顯示，二○二一年台灣前二○％家庭財富為五一三三萬元，相較最後二○％家庭的七七萬元，差距達六六．九倍，平均數為一六三八萬元、中位數落在八九四萬元，另也公布每人平均資產減去負債的淨值，自一七年的五三九萬至二二年增加至六八八萬元，增加項目以房地產占比最高，其次為有價證券、人壽保險準備與退休金準備項目。

一九八九年無殼蝸牛運動至今已超過三十五年，縱然薪資所得停滯、空屋太多、地緣政治等眾多因素，買不起房理由成千上萬，不過房價就是不易大跌。根據內政部不動產資訊平台資料，二三年第四季全國房價所得比為九．九七倍，其中台北市十五．七一倍、新北市十三．○九倍與台中市十一．七四倍為前三高，另外包含台南市、高雄市、新竹縣、宜蘭縣、彰化縣與南投縣都超過九倍。

數值看來還好，但是魔鬼總藏在細節裡，把蛋黃、蛋白、蛋殼放在一起計算並不精準。房價持續攀高，除了台灣人很有錢之外，從另外一個角度來看，內政部統計處數據顯示，二三年三月底全國八二一．二萬住宅，單獨持有住宅之所有權人計五八三．九六萬人，其中七五三．七四萬宅、九一．七九％為單獨持有，自然人持有七○七．三五萬宅、九三．八五％。

台灣住宅自有率達八四．七％，較美國六五．八％、英國六五．二％、法國六四．一％、日本六一．二％、德國五一．一％，都明顯高出一大截，真的希望台灣房價大幅下跌基本上是少數，房價走跌通常都是經濟出了問題，且還將會有連鎖反應、甚至通縮，加上政策採打炒不打房、長年低利率等因素，今年第一季包含政大永慶、信義、清華安富及內政部住宅價格等，四大房價指數的最新數據，均寫下歷史新高。

士紙開發利益上看五百億

房產的源頭是土地，台灣地小人稠，且受限於地形，九成人口居住在十七．五％的土地上，且高達五成人口在一．六％的土地面積上生活著，企業回流帶動土地需求快速增加，Made in Taiwan與Made in China價格絕對不會一樣，然而台灣土地價格較其他如東南亞等國相對較高，設廠成本也較高，不過以台灣資產的特性，若無意外具高機率上漲，未必不划算。

上市櫃的資產股，其中多數因持有時間長、購置成本相對低廉，因此若能透過資產活化，不論處分、出租、開發等各種方式，都能夠帶來龐大商機，甚至單就素地只要資產重估，淨值也有機會出現跳增，然而當中有不少公司，本業獲利表現並不穩定，甚至長年虧損、股利政策有一搭沒一搭，股價淨值比相對偏低，題材性為重。

本文完整報導、發燒個股動態，以及更多第一手台股投資訊息，請見先探投資週刊2299期。