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新青安撐房市 1/ 新青安三個月撥貸萬件 房市衝出買氣 專家卻預言將釀危險風暴?

當市場出現愈來愈多財力有限民眾,以五年寬限期、40年房貸的高財務槓桿方式「上車」,已令市場不安,擔憂新青安列車正在駛入一場危險風暴。 記者余承翰/攝影
當市場出現愈來愈多財力有限民眾,以五年寬限期、40年房貸的高財務槓桿方式「上車」,已令市場不安,擔憂新青安列車正在駛入一場危險風暴。 記者余承翰/攝影

本文共2749字

經濟日報 記者游智文、徐碧華、仝澤蓉/台北報導

新青安房貸方案自今年8月推出後,房市交易一路上升,儼然成為房市救市主。根據財政部最新統計,連月來,新青安撥貸戶數與金額一路走高,截至10月底,新青安一共催生1萬2,555戶首購族,總撥貸金額亦站上886.5億元;八家承做新青安房貸業務的公股行庫也直呼,市場反應熱烈、業績好到爆表。

不過,近來銀行端卻已觀測到,有業者利用新青安較長的寬限期,遊說薪資所得條件不符的年輕人「勇敢」貸款買房;市場端也觀察到,年輕人對賭心態,「再不濟,五年後把房子賣掉,還有機會賺價差,」當市場開始出現愈來愈多財力有限民眾,以五年寬限期、40年房貸的高財務槓桿方式「上車」,已令市場不安,擔憂新青安列車正在駛入一場危險風暴。

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到底市場真實情況是怎樣?

史上最甜優惠  激勵年輕人勇敢買房

新青安正式名稱為「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」,雖然名稱中有「青年」二字,但並無年齡限制,只要年滿18歲貸款人,本人、配偶及未成年子女名下沒有房子就可申請。

此一精進方案有四大特色,一是貸款額度自800萬提高至1,000萬元。二是貸款年限由30年延長至40年。三是寬限期由三年延長至五年。第四是,政府補助利息一碼,貸款利率為1.775%,為市場最低利率。

記者實際訪談承做新青安貸款的八家行庫,一致回應都是新青安「反應熱烈」,造福不少首購青年。其中,第一銀行表示,新青安貸款額度提高,貸款年限延長,寬限期又長達五年,確實讓民眾房貸負擔「有感減輕」,尤其首購族物件多是房價較高的北部地區,便占了六成。

彰化銀行分析自家新青安貸款客戶資料後,也發現,新青安成功吸引到20到49歲的青壯年族群;這些貸款購買的物件中,一年以下的新成屋約占整體二成五,20年以上中古屋約占四成。

臺灣企銀觀察自家銀行8至10月,承作青安貸款年齡趨勢態樣,發現到購屋主力是30至39歲的族群,占比為44.44%,其次是18到29歲,也有三成。

35歲的Alex,最近就靠著新青安貸款,成功買下台北市大安區一處套房,總價1,355萬元。他形容自己是「貸好貸滿」,充分運用新青安。

他向銀行申貸1,000萬元,貸款期限40年,寬限期五年。在政府補貼利息的頭幾年,他月繳利息1萬4,792元,適用1.775%利率,等過了補貼期後,月繳利息將上升至1萬7,917元,此時利率是2.15%,待五年寬限期屆滿後,每月本息攤還金額,則是3萬3,902元。

Alex說,如果是以往的方案,他每月付房貸要繳到兩萬多元,現在的新青安大幅減輕買房壓力,月付約一萬五的利息,還在「可負擔範圍內」。儘管五年後,他每月要付三萬多,他仍自信看待,透過持續投資與省吃儉用,應有機會付得起,「再不濟,五年後賣掉房子應有機會償還,還可賺一些價差回來。」

超甜寬鬆救世主 撐起房市一波小榮景

和Alex有相同想法的,還有一位丁先生。他以2,500萬元在台北市買下一處房地,新青安最高貸款額度是1,000萬元,他因此還混搭了同一家銀行的其他房貸。他的盤算是,趁著五年寬限期不還本金,而他最好能在寬限期內把房地賣掉、換新屋,如果沒賣成,就換另一家銀行貸款。

丁先生說,賣他房子的也是個年輕人,之前也是用青安貸款買房。前屋主以2,000萬元買進,2,500萬元賣出,賺了500萬元,「前一手準備換一間更好的房,還可去貸新青安;因為要去買間更大的,還可以用重購退稅,不必擔心高額房地合一稅。」

丁先生的如意算盤,真的行得通?財政部官員表示,只要本人、配偶、未成年名下沒有房地,就可以申請新青安貸款,「沒有限次數。」

超甜、寬鬆的新青安,圓了不少無殼蝸牛的夢想,也連帶反映在房屋買賣移轉棟數上。根據內政部統計,以六都來說,今年上半年受《平均地權條例》修法影響,六都合計買賣移轉僅10.7萬棟,比去年2022年同期大減近二成,然而8月新青安上路以後,買賣移轉棟數連續三個月增加。

統計今年1至10月,六都買賣移轉達18.9萬棟,相較去年同期,減幅已從二成縮小至7.5%。說新青安是房市「救市主」,一點也不為過。

助攻買房卻也暗藏3大風險

風險1、寬限期結束 償還本金壓力大增

新青安為房市帶來龐大買氣,不過,大家房屋企研室總監郎美囡卻說,房價連年上漲,薪資卻不漲,不止台北市,現在連新北、台中,台南平均購屋房價都突破千萬,高雄、桃園也接近千萬。如此房價,很多年輕人即使縮衣節食存了兩、三百萬元自備款,但一千萬元房貸、30年期,以目前利率多要2.1%來算,每月本息攤還約需3.8萬元,若薪資僅五萬元,面臨目前如此高昂生活費用,也不敢出手買房。

然而,新青安五年寬限期、40年房貸給了這些人「勇氣」,很多人運用40年房貸,如果搭配只繳息不還本的寬限期,前五年每個月只需繳息僅約1.7萬元,大概是三分之一的收入,相對輕鬆。

郎美囡表示,不少現階段買不起房的人,現在敢用新青安五年寬限期大膽進場,其實是在「賭一把」。他們也知道,寬限期到期後,開始本息攤還,還款金款將暴增一倍以上,屆時壓力山大增,甚至可能面臨斷頭。

但他們就賭,五年以後,薪資收入可以提高,就算沒有提高,若真付不起房貸,也可把房子賣掉,也許還可賺點錢。

風險2、政府限期補貼,當心政策派對結束

一線銀行業者在實務中發現,也經常苦口婆心提醒貸款人,政府及銀行共計補貼0.375%的優惠,僅至2026年7月31日止,如後續政策未延長補貼期間,利率將會跳升至2.15%。

「無論如何,都要衡量自身還款能力,絕對不要被超長寬限期給迷惑了。」一位銀行高層說。

目前利率雖突破2%,仍在相對低點,但未來升息機率不小,升息不僅帶來房貸增加,也會...
目前利率雖突破2%,仍在相對低點,但未來升息機率不小,升息不僅帶來房貸增加,也會讓房市趨冷。圖為央行總裁楊金龍。 報系資料照

風險3、咬牙賭一把 碰上升息或房子賣不掉就慘了

東森房屋研究中心資深研究員莊思敏表示,踮著腳跟買房,其實是很危險的。目前利率雖突破2%,仍在相對低點,但未來升息機率不小,「升息不僅帶來房貸增加,也會讓房市趨冷,」這些以高財務槓桿上車的人,五年後可能陷入還不起、賣不掉的困境。

郎美囡補充,買不起房子的人,現在會大膽用新青安進場,主因是房市買氣雖降,但房價始終看跌不跌,很多人擔心現在不買以後會更貴,好不容易政府給了一個「上車」機會,硬著頭皮也要貸款買房。只是他們的進場,推升房價再度上漲,短短幾個月,購屋門檻又拉高不少,新青安熱潮能維持多久,有待觀察。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴也提及,新青安雖讓購屋者每月房貸繳款負擔大減,但因購屋總價上升,負債金額也大幅增加,未來若面臨升息、房價下跌,市場恐怕會出現令人難以想像的崩壞景氣。

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