新青安撐房市 3／買房神隊友vs.裹著糖衣的陷阱？使用五年寬限期的2個思考點

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新青年安心成家房貸方案提供超甜的五年寬限期及40年超長房貸，讓不少人叫好，此舉可降低每月負擔，讓民眾買得起房；但是對於沒有準備好，就猛然跳入買房的年輕人來說，卻恐成為包裹糖衣的陷阱。對購屋人來說，算盤到底怎麼打，比較好？

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過來人提建議

思考點1、40年房貸，你背得住嗎？

南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中表示，這陣子很多人會說，房貸壓力大買不起，那就去貸40年房貸就好了，「沒錯！短期你會覺得很輕鬆很快樂，但是時間拉長了，你一點都快樂不起來，一點都不會覺得壓力比較小 」 。

對於40年超長房貸，朱月中就不贊同，他以過來人經驗說，「房貸背那麼久，很痛苦 」。

朱岳中自己買了兩間房子，第一間貸款20年，第二間貸款30年；當時是因為隔壁鄰居要賣房子，他決定買下來，才會在只相隔七年情況，就買第二間房。

但是，當時他手頭上沒有那麼寬裕，為了「減壓」，第二間房只好延長貸款至30年，卻因此有很長一段時間，同時背兩個房貸，「如果重新來過，我會選擇20年就好」，他說。

如果實際以土地銀行提供的線上試算平台，幫準備申請新青安的讀者們算了一下，假設貸款金額1,000萬元，利率2%，房貸40年相比30年，每月繳款金額相差6,639元 ，每月看似只多了六千多，但是總計40年期的本息，會比30年期需要多繳133萬9,327元；要不要貸款40年，不妨衡量一下再決定。

朱岳中建議，準備貸這種超長房貸的人要想一想，距離自己退休時間還多久？退休後還有能力繼續繳房貸嗎？

思考點2、一定要動用寬限期嗎？

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，寬限期是指申請房屋貸款時，可以選擇在一定期限只償還利息，也就是「還息不還本」，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息。此一方式有優點，也有缺點，使用「寬限期」前，可以評估自己是否適合與需要。

以優點來說，寬限期內只需繳利息，不還本金，因此可以大幅減輕房貸族的壓力。其次，因為寬限期間內資金壓力較小，購屋族可以更加彈性的運用手上的資金，財務規劃可以更加多元。

至於缺點，使用寬限期，同樣將使貸款期間的總繳金額增加。

這是因為寬限期間購屋者僅繳息，本金均未攤還，因此造成寬限期結束後，需要在剩餘貸款期間內償還所有貸款，導致總繳息將明顯攀升。

以貸款1,000萬，利率2.1%、20年期房貸來說，不使用寬限期，除本金償還外，需總繳息225萬5203元，但如果使用三年寬限期，總繳息將變成252萬9615元，將增加不少。

此外，使用寬限期後，還款壓力將大增，也需要留意的。以貸款1,000萬，利率2.1%、20年期房貸來說，寬限期的期間，因只需繳納利息，每月只要繳1.75萬的利息費用，但寬限期結束後，每月需要繳納的房貸金額將大幅攀升至5.83萬元，較沒使用寬限期，每月需繳納5.1萬元，高出很多。

專家觀點 新青安適合三種人

綜合以上優缺點，周昆立表示，適合使用寬限期的大約有以下三類人，第一、想短線交易壓縮成本的投資客；第二、想增加資金調度靈活度的換屋族；第三、買房初期薪資條件還不夠好的首購族。

他針對使用寬限期買房且長期持有的自住族群建議，一定要精算寬限期後的每月房貸費用是否真能負擔，另外也需考量利率攀升造成還款增加的可能，如此才可以避免寬限期後出現無力負擔的窘境。

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