虛坪改革行不行 2／虛坪改革第一步 車道不列「大公」 社區住戶都支持嗎？

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內政部推動虛坪改革，第一步從停車位公設下手，研擬地下室車道不能計入大公，全部分配在每個車位上。這一政策有人叫好，有人擔心房價上漲，也有人認為恐會在社區埋下不安種子。

目前地下室平面車位登記面積有大有小，實價資料顯示，一個車位，有的登記十一、二坪，有的只有五、六坪。

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高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，為鼓勵建商興建停車位，建築技術規則規定，車位免計容積，上限為40平方公尺，約12.1坪，只要在這範圍內，車位都不計容積，也就是建商只需營造成本，沒有土地成本。由於一個車位最小4.12坪，大一點的，頂多六、七坪，政府卻給了12.1坪的免計容積，顯然已包含了車道。

政府鼓勵蓋停車場 免計容積做獎勵

但實務上，很多建案車位權狀只登記車格面積，或只包含小部分車道，其他沒用到的容積，則用來作為交誼廳、兒童遊戲區，甚至籃球場等休閒公設，然後再賣給所有住戶，這是車位面積會有如此巨大差別的主因。

「但這明顯不合理！」陳碧源說，對有買車位的人來說，買車位時，概念上，已包含車道。建商把車道面積挪到在公設上，再賣一次，等於一條牛剝兩層皮。沒買車位的人則更苦，根本沒用到，也得付錢買車道。

馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為，建商利用停車位灌公設，確實不合理，但內政部一直沒改正，其實有難處。

他表示，很多沒買車位的人，認為根本用不到車道，建商沒有道理把車道列入大公，變相硬要他們出錢買。

車道面積挪移其他公設 車主被扒兩次皮

但實際上，現在很多社區都把休閒公設如閱覽室、兒童遊樂區等設施放在地下室，只要下去使用，就得用到車道。就算地下室沒有休閒公設，也會有垃圾儲藏室，住戶丟垃圾從電梯走到垃圾儲藏室，還是會用到車道空間。

另外現在大樓機電設施大多設在地下室，廠商要來修理，也要用到車道。

「如果車道全部不計入大公，全由買車位的人分攤，那麼有車位的人會不會覺得不公平？會不會出現有車位的住戶要求來維修的廠商、沒買車位但到地下室倒垃圾、休閒的住戶，要額外付費？」

何世昌說，有的人覺得無所謂，反正大家方便就好，不需要計較那麼多，但一樣米養百樣人，有的人可能會覺得「沒買車位的人憑什麼進出地下室」，這下子就有得吵了，這個社區將永無安寧之日。

虛坪改革後 建商將漲價？

除了上述問題，海悅廣告副總經理戴大為表示，這幾年土地漲，營建成本也漲，建商現在一個案子獲利大多只有15%到20%，而從買地、規畫，銷售，到興建完工，大多要四到五年，等於一年投報率只有3~5%。

他說，建商買地計算成本，就是把所有可以賣錢的容積，包括免計容積都算在內，先前雨遮不能登記不能計價，少了這部分可賣錢，建商做法就是提高售價，如果再取消地下室車道容積，結果也會一樣。

對此，陳碧源則有不同解讀，他說，建商當然可以拉高單價，但問題是現在消費者負擔能力有限，在單價、總價拉高之下，大家能不能接受。

折衷解方 按比例攤提公設

尤其現在很多建商本來就把車道就登記在車位，而非灌到公設，等於是對照組，政府規定不能把車道灌入公設後，這些案子單價不受影響，但灌公設的建案單價則會提高，到時就看賣不賣得出去。

何世昌表示，車道問題複雜，內政部遲未公布方案，情有可原。也許可考慮地下室車道五分之四坪數計入車位中，另外五分之一計入大公之中，讓沒買車位的人也能一起使用地下室車道空間。

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