蝸居問題嚴重！台中小宅當道 實際可居住面積僅剩25坪

根據最新統計，今年上半年台中市住宅大樓平均交易坪數下滑至46.4坪，若以單戶配置一個車位，再減掉公設面積，實際可使用的居住面積僅剩25坪，居住品質舒適度不復以往，房貸壓力加重卻換來更小的住宅空間，「蝸居」問題日漸顯著。

大台中不動產資訊平台指出，以實價登錄及聯徵中心資料分析，近年台中市不分屋齡的成屋住宅大樓平均成交單價與坪數(含車位)變化，可發現兩數據已出現明顯差距，交易坪數逐年下滑、成交單價逐年攀升，且差額持續擴大。

以坪數變化來說，探究其原因為社會結構改變、少子化，以及高房價息息相關。早期常見三代同堂，隨著社會變遷，逐漸轉為小家庭形式，更於多方因素影響下，諸如婆媳問題、多元成家、單親教養等，單戶居住人口越來越少。

此外，也因經濟及人生規劃考量，少子化已成趨勢，甚至頂客族比例亦有增加現象。

因應居住型態轉變，及單戶住宅使用面積需求降低，更因高房價讓購屋預算及可購置的坪數受到限制，基於市場需求面的轉型，交易坪數逐年走低，於民國108年時正式跌破50坪。

而最新統計，今年上半年台中市住宅大樓的平均交易坪數更下滑至46.4坪，若以單戶配置一個車位(以9坪計)，扣除車位後為37.4坪，再減掉公設面積(公設比以33%計)，實際可使用的居住面積僅剩約25坪。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，上述數據是以成屋且不分屋齡的交易資料統計而出，顯見即便市場需求端已逐年壓低坪數，但總價仍呈遞增狀態，在薪資漲幅追不上房價增漲的情形下，總價過高的問題，遠高於人口結構的改變。

再者，若單以預售市場來看，交易坪數恐會縮減得更加嚴重，成交單價亦會高出不少，總價低於1,000萬元的產品快速退場，未來購屋預算只會不斷上修。

另觀察台中市各年度家戶每月可支配所得變化，疫情前每年皆有超過千元的增額，但疫情後大跳水，民國109年大幅萎縮至僅成長941元，且呈逐年遞減，依最新的111年統計，更僅略增105元，若加計通膨成本，實質可支配所得不升反降。

陳孟筠說，所得減少將使得民眾的購買力下滑，影響日常開銷、儲蓄及投資等各層面的資金配置運用。對不動產市場而言，不論是以自住或是置產的角度，入手前的審慎思考期會再拉長。

再加上目前金融管制狀況持續縮緊，以及政策(稅收、貸款利率與規定)、工資、成本、供需面等通膨所帶來的滯後性反應也會逐漸顯現出來，恐使得房地產市場的不穩定性變高。

另須特別留意的是，政府一開始實施金融管制措施的主因，是為抑制過熱的不動產市場，但除了建商以外，營造業也同被列入管控對象而限縮資金。

但營造業發包工程金額龐大且多為預付款屬性，建商的請款模式卻是採先施作、後付款，因此若難以獲得金融機構核貸支持，隨著營造業承攬的工程案越多，須自行背負的代墊工程款就越高。

倘若代墊款水位達到不堪負荷程度時，恐將嚴重影響後續工程施作的推進與執行，直接受到波及的，就會是廣大的購屋消費者。

同理可證，放在公共工程的狀況亦同，若無足夠的預算支持，也不易使公共工程順利成功發包，流標狀況比例會漸增，當區域發展動能受阻時，則難以提升區域的經濟及產業效益。

業界呼籲政府應就實務面情形，再次檢討修正金融管制措施，切勿等到問題滾大了才要進行調整，屆時後果將不堪設想。