虛坪改革行不行 1／買房30坪扣公設不到20坪 內政部祭改革砍停車空間灌虛坪

這幾年，大台北地區的新建案公設比不斷飆高，很多民眾花了上千萬元買房，公設比動輒34%，一個權狀30坪的房子，扣掉公設，實際買到的室內空間竟然不到20坪。而公設之中，有些被建商規劃為共用停車場、健身房、閱覽室，甚至是卡拉OK室，有人喜歡，但也有人不喜歡卻退不了錢。

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內政部長林右昌5月時拋出「虛坪改革」構想，目標是要把公設比降至30%至25%，第一波先以建商最常見的停車位「灌虛坪」下手，後續還要再推出免計容積項目。點子王林右昌的構想，看似走在時下最流行的「居住正義」拍子上，但是為何過去半年來卻是「雜音」不斷，阻力重重，到底虛坪改革在台灣行不行，遇到那些困難？

據統計，去年台北市新建案的平均公設比為35.6%、新北市則為33.9%，坊間甚至也傳出有建案的公設比高達47%。其中，建商最普遍的公設灌水手法，就是把停車位面積、車道納入公設，由全體住戶共同負擔。這回內政部推動虛坪改革，第一刀就砍向停車位公設問題。

最知名的案例，就是約莫十年前，建商瓏山林多次在預售屋買賣契約中，未主動揭露「車道」屬於公共設施資訊，直到交屋時，才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，為此公平會祭出超過三張的千萬罰單。

改革1、全部停車位將有獨立權狀

內政部官員說，由於不同法令的規範，現在車位管理「一國好幾制」，例如停車位可分為法定、增設及獎勵三種形式，這些停車位不僅產權登記方式不一樣，能否單獨買賣也受到限制。

現在規劃的方向，就是把全部停車位都改成有獨立的權狀，就可與主建物分開買賣。

改革2、沒買車位不用分攤車道公設比

其次，目前建築物地下室同時具備防空避難及停車空間，許多建商都會先扣除全部停車位後，剩下的車道公設面積由全體住戶分擔，把車道空間「灌」回「大公」，以致沒有買車位的住戶，卻要分攤車道的公設比，非常不公平。

官員強調，將修法針對沒有購買停車位的住戶，就不需要分攤車道的公共設施面積，「這樣比較合理」。

「大公」是指，社區全體住戶都可以使用的公共設施，包括地下防空避難室、管理員室、門廳、發電機室、水箱、會議室、健身房等。

「小公」則是只有特定住戶可使用的公共設施，例如每一層樓的電（樓）梯間、通道、走道、門廊等。

改革阻力多 先從車位做突破口

不過，內政部提出的改革方案現在出現不少難點，知情官員坦言，有些大型建案的建商因為停車位多，很容易在停車位的公設灌坪數再做總體規劃，若以後未購買車位的住戶不分攤車道的公設，建商會轉嫁到其他的地方，以減少既得利益損失。

另外，只有少數車位的小型建商，本來就不容易灌虛坪，但也不滿以後停車位還要登記權狀增加麻煩，中間還有很多細節，必須找出大家都能接受的最大公約數，未來才能落實執行。

這位官方人士強調，公設佔比太大的問題，長期以來都有爭議，內政部才希望推動降低公設比為30%至25%，現在優先從停車位開始改革，就是展現內政部的決心，雖然社會對虛坪改革有很多期待，仍要按部就班，收集各方意見，持續溝通討論，預料年底前還不會提出來。

另一方面，由國土管理署負責研議免計容積項目部分，相關官員說，該署原打算提出「建築技術規則」修正案，檢討住宅或辦公大樓管委會使用空間、機電設備空間、安全梯梯間、緊急昇降機機道等不計入容積項目，有哪些可予以限縮，但因涉及免計容積的公設計算改變，影響產權登記，問題更複雜，決定先把停車位灌虛坪問題處理好，再討論免計容積項目。

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