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新青安房貸方案自今年8月推出後，房市交易一路上升，儼然成為房市救市主。根據財政部最新統計，連月來，新青安撥貸戶數與金額一路走高，截至10月底，新青安一共催生1萬2,555戶首購族，總撥貸金額亦站上886.5億元；八家承做新青安房貸業務的公股行庫也直呼，市場反應熱烈、業績好到爆表。
不過，近來銀行端卻已觀測到，有業者利用新青安較長的寬限期，遊說薪資所得條件不符的年輕人「勇敢」貸款買房；市場端也觀察到，年輕人對賭心態，「再不濟，五年後把房子賣掉，還有機會賺價差，」當市場開始出現愈來愈多財力有限民眾，以五年寬限期、40年房貸的高財務槓桿方式「上車」，已令市場不安，擔憂新青安列車正在駛入一場危險風暴。
新青安撐房市2／新青安帶動八大公股銀行房貸業績暴漲 買房者多落在低總價、蛋白區？新青安撐房市3／買房神隊友vs.裹著糖衣的陷阱？使用五年寬限期的2個思考點
到底市場真實情況是怎樣？
史上最甜優惠 激勵年輕人勇敢買房
新青安正式名稱為「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，雖然名稱中有「青年」二字，但並無年齡限制，只要年滿18歲貸款人，本人、配偶及未成年子女名下沒有房子就可申請。
此一精進方案有四大特色，一是貸款額度自800萬提高至1,000萬元。二是貸款年限由30年延長至40年。三是寬限期由三年延長至五年。第四是，政府補助利息一碼，貸款利率為1.775%，為市場最低利率。
記者實際訪談承做新青安貸款的八家行庫，一致回應都是新青安「反應熱烈」，造福不少首購青年。其中，第一銀行表示，新青安貸款額度提高，貸款年限延長，寬限期又長達五年，確實讓民眾房貸負擔「有感減輕」，尤其首購族物件多是房價較高的北部地區，便占了六成。
彰化銀行分析自家新青安貸款客戶資料後，也發現，新青安成功吸引到20到49歲的青壯年族群；這些貸款購買的物件中，一年以下的新成屋約占整體二成五，20年以上中古屋約占四成。
臺灣企銀觀察自家銀行8至10月，承作青安貸款年齡趨勢態樣，發現到購屋主力是30至39歲的族群，占比為44.44%，其次是18到29歲，也有三成。
35歲的Alex，最近就靠著新青安貸款，成功買下台北市大安區一處套房，總價1,355萬元。他形容自己是「貸好貸滿」，充分運用新青安。
他向銀行申貸1,000萬元，貸款期限40年，寬限期五年。在政府補貼利息的頭幾年，他月繳利息1萬4,792元，適用1.775%利率，等過了補貼期後，月繳利息將上升至1萬7,917元，此時利率是2.15%，待五年寬限期屆滿後，每月本息攤還金額，則是3萬3,902元。
Alex說，如果是以往的方案，他每月付房貸要繳到兩萬多元，現在的新青安大幅減輕買房壓力，月付約一萬五的利息，還在「可負擔範圍內」。儘管五年後，他每月要付三萬多，他仍自信看待，透過持續投資與省吃儉用，應有機會付得起，「再不濟，五年後賣掉房子應有機會償還，還可賺一些價差回來。」
超甜寬鬆救世主 撐起房市一波小榮景
和Alex有相同想法的，還有一位丁先生。他以2,500萬元在台北市買下一處房地，新青安最高貸款額度是1,000萬元，他因此還混搭了同一家銀行的其他房貸。他的盤算是，趁著五年寬限期不還本金，而他最好能在寬限期內把房地賣掉、換新屋，如果沒賣成，就換另一家銀行貸款。
丁先生說，賣他房子的也是個年輕人，之前也是用青安貸款買房。前屋主以2,000萬元買進，2,500萬元賣出，賺了500萬元，「前一手準備換一間更好的房，還可去貸新青安；因為要去買間更大的，還可以用重購退稅，不必擔心高額房地合一稅。」
丁先生的如意算盤，真的行得通？財政部官員表示，只要本人、配偶、未成年名下沒有房地，就可以申請新青安貸款，「沒有限次數。」
超甜、寬鬆的新青安，圓了不少無殼蝸牛的夢想，也連帶反映在房屋買賣移轉棟數上。根據內政部統計，以六都來說，今年上半年受《平均地權條例》修法影響，六都合計買賣移轉僅10.7萬棟，比去年2022年同期大減近二成，然而8月新青安上路以後，買賣移轉棟數連續三個月增加。
統計今年1至10月，六都買賣移轉達18.9萬棟，相較去年同期，減幅已從二成縮小至7.5%。說新青安是房市「救市主」，一點也不為過。
助攻買房卻也暗藏3大風險
風險1、寬限期結束 償還本金壓力大增
新青安為房市帶來龐大買氣，不過，大家房屋企研室總監郎美囡卻說，房價連年上漲，薪資卻不漲，不止台北市，現在連新北、台中，台南平均購屋房價都突破千萬，高雄、桃園也接近千萬。如此房價，很多年輕人即使縮衣節食存了兩、三百萬元自備款，但一千萬元房貸、30年期，以目前利率多要2.1%來算，每月本息攤還約需3.8萬元，若薪資僅五萬元，面臨目前如此高昂生活費用，也不敢出手買房。
然而，新青安五年寬限期、40年房貸給了這些人「勇氣」，很多人運用40年房貸，如果搭配只繳息不還本的寬限期，前五年每個月只需繳息僅約1.7萬元，大概是三分之一的收入，相對輕鬆。
郎美囡表示，不少現階段買不起房的人，現在敢用新青安五年寬限期大膽進場，其實是在「賭一把」。他們也知道，寬限期到期後，開始本息攤還，還款金款將暴增一倍以上，屆時壓力山大增，甚至可能面臨斷頭。
但他們就賭，五年以後，薪資收入可以提高，就算沒有提高，若真付不起房貸，也可把房子賣掉，也許還可賺點錢。
風險2、政府限期補貼，當心政策派對結束
一線銀行業者在實務中發現，也經常苦口婆心提醒貸款人，政府及銀行共計補貼0.375%的優惠，僅至2026年7月31日止，如後續政策未延長補貼期間，利率將會跳升至2.15%。
「無論如何，都要衡量自身還款能力，絕對不要被超長寬限期給迷惑了。」一位銀行高層說。
風險3、咬牙賭一把 碰上升息或房子賣不掉就慘了
東森房屋研究中心資深研究員莊思敏表示，踮著腳跟買房，其實是很危險的。目前利率雖突破2%，仍在相對低點，但未來升息機率不小，「升息不僅帶來房貸增加，也會讓房市趨冷，」這些以高財務槓桿上車的人，五年後可能陷入還不起、賣不掉的困境。
郎美囡補充，買不起房子的人，現在會大膽用新青安進場，主因是房市買氣雖降，但房價始終看跌不跌，很多人擔心現在不買以後會更貴，好不容易政府給了一個「上車」機會，硬著頭皮也要貸款買房。只是他們的進場，推升房價再度上漲，短短幾個月，購屋門檻又拉高不少，新青安熱潮能維持多久，有待觀察。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴也提及，新青安雖讓購屋者每月房貸繳款負擔大減，但因購屋總價上升，負債金額也大幅增加，未來若面臨升息、房價下跌，市場恐怕會出現令人難以想像的崩壞景氣。
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