稅稅唸學堂／重購退稅變嚴 賣舊屋才能退 他買兩戶賣第二戶 157萬退稅被刪

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「賣舊屋才能重購退稅，賣新屋不行。」北區國稅局最近在櫃檯收件時，駁回一件全額重購退稅案，當場核定房地合一稅157.5萬元。

官員說：「買兩戶，賣掉後買的那一戶；或者住一戶，投資另一戶，投資的那一戶兩年內買、賣。都無法適用重購退稅了。」這是五個國稅局一致的做法。

從實務上看，國稅局對重購退稅的審核新增了一道防線：看所有權登記日，賣的是「先買進的那一戶」才給重購退稅。

形式要件完全符合 但買賣同一戶不行

來看沈先生重購退稅怎麼被退的。

A房地是沈先生設籍，B房地是沈太太設籍，都自住用，並沒有出租或營業。

沈先生申報房地合一稅，自行計算稅額是157.7萬。

（1,680萬售價-1,300萬買進成本-30萬設算費用-土地漲價總數額0）×45％稅率＝157.5萬元房地合一稅

沈先生申請兩年內自住用房地先買（A房地）後賣（B房地），申請全額重購退稅。

重購退稅在櫃檯就被刪了。沈先生申請復查，自認完全符合要件，包括「兩年內」先買後賣，先買和後賣的房子都設籍自住。復查也被駁回。

北區國稅局官員指出，所得稅法第14條之8重購退稅是這樣規定的：個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第14條之5規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

沈先生的案子，官員說：「重點在，出售其他自住房地。」是其他，而不是同一戶。

官員說，如果沈先生賣的是先買的A房地，可以按比例退稅，因為相對B房地而言，A房地是「其他的」自住房地。

提醒投資客 重購退稅可能此路不通

北區國稅局官員進一步解釋，沈先生出售B房地時，仍持有原先取得的A房地（舊房地），屬「買新賣新」，不符合稅法規定須出售舊房地（A房地）的稅捐減免要件。

官員指出，五個國稅局已經是一致的作法了，類似沈先生的案件，都會被駁回。

也就是說，由過去的個案認定，如今變通案處理。

要提醒投資客注意，以往的節稅作法行不通了。除了類似沈先生的一次買兩戶、賣後買一戶的模式，還有一種是握有一戶不動，另外投資一戶，這一戶利用兩年內買賣重購退稅，以規避高稅負的房地合一稅。