成熟城區的魅力難捨 房價平穩多年引回流潮

台北捷運主軸板南線貫穿市心，其中蛋黃區五站(北車站、善導寺、忠孝新生、忠孝復興、忠孝敦化)土地依舊稀缺。但在大型建商陸續成功整合，市心不離繁華的靜巷宅正當紅。觀察近期市場2~3房是主流產品，案量少、戶數不多，珍稀程度可想而知，近期引發一股高端自住客回流潮。

據專家指出，北市房價特性是由豪宅價格為標竿，進而影響區域的漲幅。2023年新案中，有幾區如大安、松山、萬華、中山等成交均價上漲較大，包括大安的富邦藝庭、永陞信義安和案、鑄慕等，松山的勤美璞真城仰案，中山則是擁有國賓皇琚改建案，都屬激增的200萬元俱樂部成員。而大陸建設的「耑岫」，頂樓戶賣出單價220.8萬元，創下小宅的新天價。

但若從推案量觀察，去年第4季成交量統計，則以由北士科重劃區帶動的士林居冠，中正第二、大同第三。中正、大同以小基地、小量體、小坪數為主，危老案、公辦與自辦都更案逐漸抬頭。房價變化則是在北市新興區房價追高，擠壓至新北市的崛起，引爆三重、板橋、中和、新莊屢創新高價；反而兩頭擠壓下，有很長一段期間趨於平穩的中正區，卻高達到800多筆，爆發「房價外溢回流」的新現象。

板南線市心5站傳統概念的蛋黃區，不但是各捷運交匯點，同時也是歷史、文創、商圈的精華區，及達官顯貴的官邸特區，承載著老台北記憶的DNA。此5區的成交熱點，即大多位於捷運周邊，有幾大特點：首先多是危老、都更案多，地主合建戶、政府分回戶較多，相對能釋出的戶數稀少。其次基地大半很小，不只可售戶數少，坪數更不免精巧化，2~3房是主力，還有一些不得不規劃出1房的格局。

其中，又以忠孝新生最為豐富精彩，住戶均質收入高，人文氣息濃厚、著重生活品味，而房價卻尚在150-180萬之間。往東一站東區新商圈SOGO、新光三越百貨則為180-220萬，再延到國父紀念館、市府一帶則己站穩200萬以上。

當然，中正區也不乏高價個案，兩房產品單價突破190萬，突破區域小宅的新天花板。例如根據實價登錄：「永陞韶華」實價揭露的最高成交單價為8樓的190.5萬元。「菁席」基地僅66坪，最高成交單價為2樓164.8萬元。另外還有即將面市的震大、睦昇都市更新案，預估200萬以上。

至於日健建設的「日健邸」，則相對是區域內極特殊的個案。首先在台北市精華地區可開發素地飽和下基地多在百坪以下，但「日健邸」規模則達到220坪餘。回顧歷史近些年內較具知名的案例，也僅有大財團富邦建設的「醴仁」、和頂新集團的「頂禾園」兩建案，為基地超過200坪的代表性個案。前者最高價達184萬；後者則最高價達到216萬。

可見要找到「日健邸」大基地的社區，相對少之又少。而且又是雙面臨路，位居北臨沂官邸街廓。日健建設為了難得「一巷靜宅」的基地，以重塑城市新樣貌的理念揮灑規劃，推出區域主流的16、23、26、36坪產品。

由於鄰近板南、新蘆雙捷運線，去年公開後銷況就相當熱烈，吸引不少醫師、科技業、金融業等高端族群購買，實價登錄高樓層最高每坪168萬，均價在156萬左右。目前16坪與36坪已銷售完畢，僅有23、26坪稀有三面採光的兩房產品可選擇，顯示中正區仍是大安區、信義區房價擠壓下的最佳選擇。