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近年房價漲，租金也漲，許多民眾不只買不起，連租都租不起。政府為此推出不少居住正義政策，包括房地合一稅、平均地權條例修法、新青年安心成家優惠房貸、300億擴大租金補貼等。
政策一籮筐，可是這幾年房價照樣漲，租金上漲也未停歇，而且漲勢比以往更加猛烈。
祭重稅、打炒房 房價不跌反漲
以預售房價來說，根據591統計，2020年第二季全台新建案均價每坪僅約36萬元，今年Q2均價已來到每坪48萬元，短短三年，一坪大漲12萬元，已快站上5字頭。
其中桃園、新竹、台中，台南漲幅都超過5成，新竹最驚人，從均價一坪23萬漲至47萬元，漲幅超過一倍。
租金也一樣。根據主計總處租金指數，自2010年以後，租金就一路走揚，13年來，只有2021年5、6月出現短暫回檔，7月以後漲勢又加劇，目前已連續23個月上漲，指數來到103.6。
又是祭重稅，又是打炒房，房價卻不跌反漲，有人說是資金浪潮所導致，「政府若不做，房價漲更多」。有人分析是工料雙漲造成，也有專家指出，兩代不同堂，小宅、剛性需求強勁是一大主因。
政策未對準供需病灶 靠補貼白做工
近來則有越來越多人認為，問題在政策根本搞錯了方向。政府希望落實居住正義，但不從供需下手，不斷用壓抑、補助政策，強行干預市場，結果造成另類供需失衡，反讓更多民眾買不起， 租不起。
以2016年上路的房地合一1.0為例，此一稅制改革，目的除了解決房地分開課稅，稅額偏低缺失外，也希望藉由交易稅提高，產生遏阻效果，避免過多資金投入不動產市場，引發房地價格不正常飆漲。
實況1、重稅伺候大家拋售？實際情況賣壓大減
「（房地合一1.0）這政策忽略了人性，」馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，政府以為重稅伺候，投資客收手，炒作減少，買氣下降，房價就會停漲，甚至下跌，然後大家就可以買得起房。
實際出現的情況卻是，許多屋主為避重稅，房子下架不賣了，市場可選擇物件大減；另一方面，持續在賣的房子，屋主則是把重稅灌進售價，轉嫁給購屋人，房市出現嚴重閉鎖效應。
根據馨傳不動產統計，以短期投資比例25％估算，2016年被房地合一1.0鎖住的物件超過15萬棟，2021年房地合一2.0實施，由於重稅期從二年延長到五年，被鎖住的物件數量更高達35萬棟。
何世昌表示，房地合一1.0上路前，房市因大環境景氣不好，豪宅稅、央行信用管制等因素，賣壓非常大，房價也明顯走跌，可是房地合一1.0上路後，房市幾乎瞬間賣壓減半，屋主沒有競爭壓力，房價快速回穩。
平均地權條例也是一樣情況，政府透過修法，限制預售屋轉售，希望讓飆漲的預售房價能踩住煞車。然而，禁止投資客轉售預售屋，等於想買新房子的人，只能向建商買，建商沒有了對手，少了壓力，更敢開天價。
實況2、限制預售轉售 台中單季大漲13%
從國泰房地產指數就可發現，今年第一季全台預售屋平均成交一坪46萬元，平均地權條例修正案立院三讀後，第二季均價來到49.5萬元，季漲逾5%，其中台中一季就漲13%，台北市也接近一成，都創歷史新高。
壓抑房市買氣的房地合一、平均地權條例，得不到壓抑房價的效果，補助民眾購屋、租屋的新青安房貸、300億擴大租金補貼，不少人認為，也是愈補愈大洞。
先說今年8月上路的新青安房貸，此一房貸方案提供最多1千萬、最長40年，5年寬限期以及1.775%市場最低利率。
實況3、房貸租金補貼負擔變輕？ 專家：愈補愈大洞
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，此政策表面上提升青年購屋能力，讓青年一圓買房夢，然而，更多人可買屋，也使一些去化不順、資金困難，面臨降價的建案獲得喘息，年輕人更沒機會買到便宜的房子。
更要命的是，現階段還在存自備款，無法使用新青安房貸的人，等到他們存到預定自備款，房價又已上漲一波，屆時仍無法買房，不是得繼續努力存錢，就是得改變計畫，購買更遠、更老、或是更小的房子。
300億擴大租金補貼情況也相同。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，租金補貼政策的目的是因租金高漲，為讓租屋者租得起房子，因此補貼。但這是兩面刃，政府給租屋者補貼，房東更有藉口調漲租金，反而推升房租上漲。
此外，國內租市黑市嚴重，房東擔心被查稅，大多不願意租客申請補助。為此政府推出租金補貼的同時，也針對房東推出降稅措施，包括房屋稅、地價稅、所得稅等。房東既可調漲租金，又可少繳稅，囤房意願更高，也會推升房價。
錯誤的打房比不打還糟糕
根據財政部統計，截至今年6月30日，全國共有54.5萬人持有非自住房屋，比去年增加近2萬人。囤房稅修法風聲鶴唳中，囤房族不減反增，財政部分析可能是繼承增多所致，但現行制度包租公有利可圖，恐怕才是主因。
吉家網不動產董事長李同榮表示，擴大租金補貼最大問題還在於，由於租屋市場對房東有利，有能力購屋的房東，就不斷加碼購買可收租的房子，造成年輕人想買的低總價住宅，遭到壟斷，房價快速飆升，年輕人更買不起房子。
「這幾年多數人看到打房二個字就喊支持，並怒罵反對的一方，但有沒有想過，這些政策是真的能打房，還是反而助漲房價？」何世昌表示，不論是房地合一，平均地權或是囤房稅，沒有證據顯示可以抑制房價。
他說，未經過驗證、評估的政策匆忙上路，就像沒有經過人體實驗的疫苗，貿然打在人體一樣。而更令人感嘆的是，有些政策，如房地合一稅，韓國前例已經證明失敗，台灣又把寫錯的作業拿來照抄。
他說，錯誤的政策比貪污更可怕，同樣的，錯誤的打房也比不打還糟糕。政府房市政策思維必須改變，否則愈多居住正義政策，只會離居住正義愈來愈遠。
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