陸央行支持轉「指導」 陸專家：調整房貸是下半年大事

大陸新任央行行長潘功勝1日召開「中國人民銀行2023年下半年工作會議」中，作出「引導個人住房貸款利率和首付比例下行」、「指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率」的決策，引發各方關注。大陸中新社今天報導，

央行再次釋放存量房貸利率調整的信號，半個月前還只是「支持和鼓勵」商業銀行協商變更合約，或以新貸款置換原房貸，半個月後卻已從「支持鼓勵」變為「指導」。

報導說，7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發布會上表示：「按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。」從用詞上，可以看出兩次的表述有了變化，從「支持鼓勵」變為「指導」。易居研究院研究總監嚴躍進認為，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

嚴躍進稱，「下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事」。從金融風險角度看，有助於減少房貸違約的風險。對購房者來說，每個月還月供可以減少，真正實現減負。

報導說，招聯首席研究員董希淼也表示，和上一次的表態相比，這次央行提出的要求更加明確，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。預計央行將出台指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。

報導說，至於推進存量房貸調整的基本原則，央行強調了「依法」和「有序」。董希淼認為，「依法」即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應由借貸雙方依法協商一致；「有序」即存量房貸利率調整不會「一刀切」，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。

至於政策落地情況，報導說，某國有銀行工作人員表示，「現在各個銀行內部還一直在研究政策，協商期限、調整幅度、是否允許跨行轉按揭等都是需要討論的問題。對外我們只能表示會積極跟進，但還沒有具體方案。」他表示，近來每天都會接到客戶的電話和微信「轟炸」，但確實還沒有接到具體的通知。

他提到，雖然過去有過存量房貸利率打折的先例，但這畢竟是一個涉及家庭、法律、盈利、風險等多方面的複雜問題。尤其是面對新的客戶體量、按揭貸款定價機制變化，和細化至「因城施策」甚至「一城一策」的政策環境。業內普遍認為，如推行上述調整，需要監管部門進一步落地相關細則指引。

報導說，人民銀行7月28日發布的數據顯示，2023年二季度末，個人住房貸款餘額人民幣38.6兆元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，個人住房貸款餘額連續兩個季度減少是十分罕見的，這也意味著房貸進入了存量時代。

報導說，爭搶存量時代優質資產的競爭下，銀行之間、銀行和客戶間的博弈已鋪展開。對於購房者而言，目前只能選擇以提前還貸來應對較大的利差。

報導指出，夾在調整存量房貸利率和提前還貸現象間的商業銀行面臨兩難處境：一是目前存量房貸規模較大，且是商業銀行的優質資產，調整利率勢必會利潤空間壓縮；二是不下調利率，就會面臨提前還款和客戶流失的問題。

中泰證券復盤2008-2009年的存量利率調整情況發現，大陸個人住房貸款餘額由2008年末的3兆元上漲至2023年3月末的38.9兆元，存量規模是當年的13倍。中泰證券認為，「預計存量房貸利率下調比例不會很大」。鑑於目前的按揭貸款體量和規則與2008年有較大差異，預計針對不同地區、不同信用主體的政策也將不同，相較當年要更加複雜和個性化。”。

董希淼進一步指出，考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩定，人民銀行可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

申萬宏源證券也表示，居民存量房貸的利率下調將開始啟動，而考慮銀行和居民之間的博弈，調整的時間會拉長，而非「一蹴而就」。降準仍是較優選擇，本次會議央行也傳達出這一信號。