稅稅唸學堂／賣「連續繼承」房地 持有期間可「連續併計」 財政部最新解釋令幫了誰？

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財政部上周發布台財稅字第11204619060號，針對賣「連續繼承」的房、地，放寬「併計持有期間」，賦稅署官員說：「以前只可以併計前次，現在可以併計前前前⋯⋯次，適用稅率可能較低，包括自住房地的期間也併計。」

這道解釋令，聽起來是福音，為何會有這樣的解釋令，答案是，近年來賣掉繼承共有房地的案件增多，爭議開始出現了。

根據內政部統計，2022年土地所有權繼承登記有45萬多筆，建物所有權繼承登記有7萬多棟。房、地的繼承案件增加非常快，也因此，共有房地增加。

歷經一次次繼承後，繼承人多、持分小，「共有」房地變得很難運用，再次繼承後，持有人更複雜。官員說，實務上，不少繼承人處理「共有」房地，最終就是賣掉分錢，「賣掉，有時成了不得不的手段。」

財政部的新解釋令就是回應上述這種現象。同一塊地，第一次繼承跟再繼承常常稅負差距很大，官員指出，新解釋令可以縮小這種差距，但不能完全消除。

官員也強調：「買進點不能往前不斷溯及，只能溯自上一次繼承。」這次沒有改變買進點的認定，新舊制的適用沒有調整，「不調整的原因很簡單，一旦放寬，舊制無法落日。」

房地合一稅實施時，放寬買進時點可以溯自被繼承人的買進時點，官員說：「那是新舊稅制的過渡。」終究要全部過渡到新制，沒有走回頭的道理。

連續繼承「一地兩制」 納稅人時有不服

去年底有個訴願案件，納稅人就再繼承部分不服北區國稅局的裁定。來看看再繼承案件的爭議點，以及新解釋令發布後的適用。

葉父（化名）在103年9月8日買進桃園楊梅的一塊地，104年6月24日再買進一塊。葉父106年6月15日過世。

106年11月15日葉母和三個子女辦理分割繼承，葉母繼承兩塊地的二分之一，她將之分割出來，另立地號。另一半的地由阿嘉、阿承、阿芳（都是化名）繼承。

葉母107年7月13日過世，兩塊分割出來的地由阿嘉三人於108年3月14日辦好繼承登記。由於還有其他的遺產，兩塊地持分並不是平均分配，老大阿嘉繼承515/1000持分，老二阿承繼承363/1000持分，阿芳繼承122/1000。

兄妹三人在109年賣掉自父母繼承的兩大塊地，109年11月30日辦好所有權移轉登記。

接下來要報稅。其中，繼承自葉父的部分屬第一次繼承，「買進時間可以溯自葉父買進時點，」算103、104年買進，在房地合一稅實施之前，適用舊制，只需繳土地增值稅，土地交易所得免稅。這一半的地，兄妹不需要報綜所稅，也不需要報房地合一稅。

但繼承自葉母的那一部分，就要申報房地合一稅，「買進時點溯自葉母的取得時點」，那是葉父過世的日子—106年6月15日。要申報房地合一稅，三個人申報了。

持有期間是自106年6月15日至109年11月30日，持有三年多，房地合一1.0版規定，持有逾兩年、未到十年適用稅率20%。

由於賣的是繼承的地，成本按繼承日的公告現值經物價調整計算，房地合一稅不低。阿嘉要繳房地合一稅106.8萬多元，阿承繳74.7萬多元，阿芳繳25.1萬多元。三人合計繳稅206萬多元。

國稅局算給你看

534萬698元土地交易所得×20%稅率＝106萬8,139元房地合一稅

373萬5,522元土地交易所得×20%稅率＝74萬7,104元房地合一

125萬6,786元土地交易所得×20%稅率＝25萬1,357元房地合一稅

兄妹三人是報繳了房地合一稅，不過，三人申請復查，並提起訴願。訴求什麼呢？訴求「一地兩制」不合理。同一塊地，而且都是繼承來的，硬生生被切成兩個稅制適用，一半適用舊制，一半適用新制。一半是「105年後第一次繼承」、一半是「105年後再繼承」。

兄妹三人要求「再繼承」部分，也就是繼承自媽媽的部分，也應該適用舊制，這才符合納稅者權利保護法的立法精神。訴願被財政部駁回。

財政部的答覆很簡單，解釋令放寬過渡的範圍很清楚，「被繼承人於104年12月31日前取得房地，嗣繼承人於105年1月1日後繼承取得並出售」，比照「被繼承人於104年12月31日前取得房地，自行出售」可適用舊制。

被繼承人葉父是在104年底前取得土地，可適用舊制；葉母是106年6月15日繼承取得，不在適用舊制的範圍。

新解釋令改變了什麼？

對葉家三兄妹來說，財政部的新解釋令改變了什麼？賦稅署官員說，那繼承自葉母的二分之一土地依然要申報房地合一稅。只是持有期間的算法不同。

原來是溯自葉母的取得日106年6月15日，算到109年11月30日，持有期間三年多。新解釋令是兩塊小地分別溯自葉父的103年9月8日、104年6月24日。持有期間拉長到六年兩個多月、五年五個多月。

只是葉家三兄妹適用的是房地合一1.0版，雖然持有期間拉長了，但未超過十年，仍是20%的稅率。

但這新解釋令對於適用房地合一2.0版的，影響不小，非常有機會因此擺脫45%、35%的高稅率。

老媽媽繼承現金、不繼承房產仍然存在

新解釋令無助於葉家三兄妹想要適用舊制的主張，也因此，老媽媽拿現金、不繼承房產的協議，仍會在未來繼承案件中提出，讓房產維持「第一次繼承」，以便適用舊制。

另外，賦稅署官員強調，如果是自住房地，「持有期間也可以併計連續繼承」，千萬別忘了主張。持有滿六年的自住房地適用稅率10%，還有400萬元的免稅額。

自住房地的定義是「本人或配偶、或未成年子女」設籍、居住滿六年。「併計連續繼承」，官員說，假設這房地最早是阿公的，阿公住的；阿公過世後，爸爸繼承，爸爸設籍並住進來；爸爸過世後，本人繼承，設籍並居住。「以前只算本人設籍並居住的這一段期間」，新解釋令允許把爸爸的這一段、阿公的這一段都算進來。

也就是說，官員強調，未來賣繼承房地，即便想儘快脫手，也很有機會適用「自住房地」的租稅優惠。只要併計期間超過六年。

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師林巨峯說，繼承人要注意自住房地相關規定重點，應於該房屋辦竣戶籍登記並居住(個人或其配偶、未成年子女)，無出租、供營業或執行業務使用。