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實價登錄自2012年上路迄今已11年了，當初政策目的，就是要透過交易資訊揭露，讓真實的房價現形。如今，不少人在買房前，多已養成習慣上實價登錄網查看鄰近物件成交價，當年也有不少專家預言，實價登錄上路後將助漲助跌，甚至立法時，國會也要求財政部不得運用實登資料查稅，11年過去了，真實情況如何？
實價登錄有破綻？2／你被實價誤導了嗎?四操弄手法曝光 房仲教三招免中招
實登如「魔戒」 助漲也助跌
以2012年到2015年來說，當時雖打房不斷，房價仍上漲，三年期間各地漲幅多在二到四成。但2016年房市反轉，房價走跌，根據內政部統計資料，各地跌幅多在一成上下，全國均價從高點每坪24.2萬元，跌至22.3萬元，跌幅僅有8%。
2019年後，房價再度走揚，根據吉家網統計，這五年七大都會區平均房價漲幅高達61%，其中台南、台中漲幅都逾八成，高雄市漲六成、桃竹58%、新北市47%，台北市也有34%。
當年專家明明說，實價登錄助漲也助跌，但從數據來看，實登上路以來，房價下跌時「助跌」不明顯，上漲時「助漲」卻很驚人，這是為什麼？
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，一般認為實價登錄有助漲、助跌效果，主要是實價資料公開揭露，不只讓房地產交易價格透明化，它也如同「魔戒」，會影響到人的心理與交易行為。
當房市多頭時，市場買氣好，賣方占優勢，就會「比高不比低」，只看實價登錄最高價，且不想賣得比實登便宜，實登價格因此成了地板價，賣方售價就踩著實登不斷往上漲。
相反的，當房市轉為空頭時，市場買氣差，買方看準屋主房子難賣，就會依實價登錄最低行情往下殺，實登價格就變成天花板價。假如賣方不願降價，買方寧願相信實登而不願追價，成交量就會呈現急縮。
表面來看，實價登錄多頭助漲，空頭助跌，似乎很公平，但現況卻非如此，主因有三。
弄假成真 墊高整體價格
首先，國內房市向來多頭時間長而空頭短。從2003年那波多頭算起，至2014年下半年反轉，只有2008年至2009年上半年因金融海嘯而出現一年空頭，其他11年屬於多頭。
2014年下半年至2017年房市轉空，為期只有三年，2018年多頭再起，一直到2022年底，多頭又走了五年。
如從實登上路時間2012年8月1日算起，空頭助跌時間不到四年，但多頭助漲時間超過七年，「房價自己本來就有漲跌周期，實登只是PLUS、助漲助跌功能」何世昌表示，過去幾年實登很明顯的助漲時間長，而助跌時間少。
第二個原因是，建商銷售房子大部分未含裝潢，但到了二手市場，屋主轉售，成本卻會加上裝潢，甚至房仲佣金，交易稅費，一旦成交登錄揭露，房價就會比原來還高，形成「上漲」假象，最後則弄假成真，墊高整體價格。
第三是，許多人把實價登錄視為炒房工具，在房市多頭時，利用關係人交易、左手換右手、登高價再退戶等方式，拉高房價，在房市空頭時，則以送裝潢，折讓金等方式，阻止房價下跌，以致讓實價登錄助漲驚人，助跌有限。
何世昌表示，雖然今年7月1日上路的平均地權條例子法，規定預售換約必須登錄，並祭出炒房最重罰5,000萬元，但能否遏止有心人士利用實價登錄操弄房價，仍待觀察。
可確定的是，以台灣房市過去經驗以及目前狀況，除非出現史詩級利空，否則只會更確立「漲多跌少」的格局，實價登錄只會持續扮演助漲角色，民眾買房子將會愈來愈辛苦。
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