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多了一個動作,王先生的農地買賣從大賺300萬變倒賠50萬

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共984字

作者 R姐財富方舟-廖嘉紅

王先生買賣農地,原本可以獲利300萬元, 但因他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用,這一個動作,讓他原本可以大賺300萬元,變成倒賠50萬元,本來獲利也化為烏有。

故事的緣起:

王先生在108年1月以1,500萬元,購入農地,並在持有期間,舖上水泥,闢建為停車場使用。

王先生看中這座停車場,擁有固定的租金收益,願意以2,000萬元購買王先生的農地,雙方於112年5月完成交易。

農地稅賦優惠條件:

從大賺到賠錢的關鍵,原來王先生認為農地不用繳納不用繳「土地增值稅」,也不用繳「房地合一稅」。

然而,王先生不知道出售農地,需同時符合以下條件才能免徵稅賦:

1、農地必須是作農業使用,取得「農用證明」

2、經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」

3、農地的移轉必須是「自然人」之間的交易。

國稅局表示,依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定,是為了鼓勵農地農用,千萬不要以為所有的農地都能享有稅賦優惠。

王先生名下的農地已變成停車場,無法取得 「農用證明」,就必須繳納「土地增值稅」和「房地合一稅」。

當農地非農用,土地增值稅的計算:

更慘的是,臺中市政府地方稅務局說明,取得農地時申請不課徵土地增值稅,其前次移轉現值仍停留在前手取得的原地價,實質上為延緩繳稅時間。

當農地變更為非農業用地,則依法應課徵土地增值稅,且係以該土地第1次不課徵土地增值稅之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

也就是,王先生自108年1月起持有的農業用地,購買時經核准不課徵土地增值稅,前手取得的原地價為88年1月之公告土地現值。

因農地已成為停車場,已不符合不課徵土地增值稅之規定。當王先生於112年5月出售該土地,課徵該筆土地自88年起土地增值稅,之前累積延緩課徵之土地增值稅1次繳納。

R姐的貼心提醒:

因為多了一個動作,原本免納「土地增值稅」和「房地合一稅」的農地,因違規使用農地,原本免除的稅金加倍奉還。

政府對於農地所給予的稅賦優惠,先決條件都是「農地農用」。民眾應該謹慎考慮農地的使用方式,做任何投資或配置時,記得都要符合相關規定,以免損害荷包。

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本文由《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權轉載,原文請點此

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擁有退休理財顧問 (RFA)執照、國家級人身及財產保險經紀人雙證照。超過20年保險經紀人經歷.個人投資與管理不動產資歷超過10年。專業項目:全方位風險規劃、安心退休計畫、傳富諮詢。

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