他賣大安區50坪中古宅獲利2,000萬，新舊稅制所得稅差異高達28倍以上

黃先生的住宅是105年前取得，未來如果有出售的需求為房地舊制計算所得稅。如果贈與給小孩，因小孩是105年後取得，未來再出售將以房地合一新制課稅。

黃先生的50坪中古住宅，位於台北市大安區，原取得成本為4,000萬，如售價6,000萬，獲利為2,000萬。目前房屋評定現值100萬，土地公告現值為1500萬。

你可能和黃先生一樣想知道，同一間房產，新制與舊制的所得稅差別有多大？

出售新舊制房地之所得稅課稅異同：

✅舊制：

出售土地的所得：免納所得稅。

出售房屋的所得：屬於個人綜合所得稅的財產交易所得，計入個人綜合所得總額，適用5％～40％之稅率。

✅新制：

出售土地的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。

出售房屋的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。

✅無論是與新、舊制，都要繳土地增值稅。

相信大家有發現，新、舊制最主要的差異在於，出售舊制土地的獲利（所得），是免納所得稅的。

房地舊制併入個人綜合所得：

因舊制只有「出售房屋的所得」，我們先計算

房地比＝房屋評定現值100萬／房屋評定現值100萬＋土地公告現值為1,500萬

舊制課稅所得＝獲利２０００萬×房地比＝１２５萬

以所得稅率２０％為例，稅額為２５萬

如果你的房屋持有非常久，已經忘記當初的購買成本，則採用部頒標準。

台北市大安區的部頒標準是４８％，所得為房屋評定現值１００萬×４８％＝４８萬，併入綜所稅申報。

稅額為４８萬×所得稅率２０％＝９.６萬

房地合一新制試算：

房地合一新制為避免短期炒房，依持有期間分離課稅，假設持有第４年出售

獲利２０００萬×房地合一稅率３５％＝稅額７００萬

許多人都知道，房地舊制的稅務負擔較輕，同一間房一樣的獲利２０００萬，舊制所得稅９.６萬或２５萬，新制要繳７００萬，稅負差異２８倍以上，超乎你的想像吧？

✅善用房地合一新制優勢：

當持有滿6年以上的自用住宅，房地合一新制可享免稅額４００萬元，超過部分可享優惠稅率１０％計算。

如果黃先生大安區房產，以上述自用優惠稅率計算：

獲利2000萬－免稅額400萬＝1600萬

1600萬×優惠稅率10%＝稅額160萬

善用房地新制自用住宅優惠，雖然可以將一般住宅房低合一稅７００萬降低為１６０萬，還是遠高於舊制的交易稅。

傳承注意要點：

不動產在台灣人資產比重相當高，在規劃傳承前，建議先盤點手邊的房產那些是新制？那些是舊制？

再決定何時移轉？如何移轉？避免不小心一個動作，例如贈與房產給子女，讓你的舊制變新制，造成遺憾。

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本文由《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權轉載，原文請點此

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