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許先生(化名)在民國106年買下台中東勢一處預售屋,108年交屋,111年再買進沙鹿一處更貴的房地,112年賣掉東勢房地。以「先購後售」申請116萬元全額重購退稅,中區國稅局駁回,兩理由認定賣的「不是自住房地」,一是他在簽約出售前25天才遷入戶籍;二是他在東勢的房地,逾38個月的水電表0度。
許先生認為他符合設籍規定,而水電用得少是因為晚上去住,不應以水電度數來認定居住事實。許先生提起訴願,上個月被財政部駁回。
先來看這件重購退稅案的時間序列:
106年,買台中市東勢區一處預售屋。
108年2月18日(登記日),預售屋交屋,取得房地所有權。
111年1月18日(登記日),以1,700萬元買進台中市沙鹿區一處房地。
111年12月2日,許先生將戶籍遷入東勢房地。
111年12月26日,簽約出售東勢房地,成交價1,320萬元。
112年2月8日(登記日),辦好東勢房地移轉登記。
112年3月3日,申報房地合一稅,課稅所得332萬1,355元,適用稅率35%,稅額116萬2,474元,申請「先購沙鹿區新房地、後售東勢區舊房地」全額重購退稅,自繳稅額0元。
水電度數長期為0 認定非自住
中區國稅局駁回重購退稅,許先生要繳116萬多元的房地合一稅。駁回的理由是東勢那房地「不是自住房地」。所得稅法第14條之8規定,買的、跟賣的房地都必須是自住房屋、土地,才能重購退稅。
什麼狀況是自住房地?房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定三個要件,要同時符合:(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍;(2)個人或其配偶、未成年子女實際居住;(3)無出租、供營業或執行業務使用。
許先生有沒有遷入戶籍?有。但設籍時間很短。108年2月18日,取得東勢房地所有權,直到111年12月2日才遷入戶籍。遷入不到一個月就簽約出售。
財政部政風處最近提報的重購退稅抽查報告,要求「簽約後」才遷入戶籍的,剔除重購退稅。許先生是在「簽約前」遷入,仍被中區國稅局認定「不是自住」,對設籍的認定標準又更嚴了。
實際居住則以水電用度判定。中區國稅局指出,東勢房地連續長達19期(38個月)用電度數0度;長達20期(約40個月)用水度數0度,難認有居住事實。
因遷校、大學退場而賣房 不符非自願性因素
許先生向國稅局表示,他買東勢房地,真的不是投資,純粹是子女就學要住。子女就學的學校要遷到東勢,台中市教育局107年公告核准遷校,誰知109年又廢止。東勢的房地就不符需求了。買了沙鹿的房地後,兩個房貸負擔太重了,所以賣掉東勢房地。
許先生認為自己的情況特殊,應該適用非自願性因素,稅率為20%。
許先生提出台中市教育局的公告為證。中區國稅局查證相關情況,查到許先生是一家不動產仲介經紀有限公司負責人,還有,除了東勢的房地,他和太太名下還有其他四筆房地。所說的無法負擔貸款,國稅局是不信的。
但是准駁還是要回歸到法令,台財稅字第11004575360號正面表列各項非自願性因素,並沒有子女學校遷校這一項。中區國稅局無法核准。
許先生申請重購退稅被駁回,要求適用非自願性因素也被駁回。
不過,許先生的個案倒是觸及近年大學退場的大趨勢。如果就讀學校退場或併校,子女必須離開原就學地點,搬遷他處,父母因此而賣房,會考慮列入非自願性因素嗎?
賦稅署官員表示,目前沒有考慮這麼做。
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