稅稅唸學堂／簽約出售「前」才遷入戶籍 國稅局抓包沒用水電 百萬重購退稅被駁回

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許先生（化名）在民國106年買下台中東勢一處預售屋，108年交屋，111年再買進沙鹿一處更貴的房地，112年賣掉東勢房地。以「先購後售」申請116萬元全額重購退稅，中區國稅局駁回，兩理由認定賣的「不是自住房地」，一是他在簽約出售前25天才遷入戶籍；二是他在東勢的房地，逾38個月的水電表0度。

許先生認為他符合設籍規定，而水電用得少是因為晚上去住，不應以水電度數來認定居住事實。許先生提起訴願，上個月被財政部駁回。

先來看這件重購退稅案的時間序列：

106年，買台中市東勢區一處預售屋。

108年2月18日(登記日)，預售屋交屋，取得房地所有權。

111年1月18日(登記日)，以1,700萬元買進台中市沙鹿區一處房地。

111年12月2日，許先生將戶籍遷入東勢房地。

111年12月26日，簽約出售東勢房地，成交價1,320萬元。

112年2月8日(登記日)，辦好東勢房地移轉登記。

112年3月3日，申報房地合一稅，課稅所得332萬1,355元，適用稅率35%，稅額116萬2,474元，申請「先購沙鹿區新房地、後售東勢區舊房地」全額重購退稅，自繳稅額0元。

水電度數長期為0 認定非自住

中區國稅局駁回重購退稅，許先生要繳116萬多元的房地合一稅。駁回的理由是東勢那房地「不是自住房地」。所得稅法第14條之8規定，買的、跟賣的房地都必須是自住房屋、土地，才能重購退稅。

什麼狀況是自住房地？房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定三個要件，要同時符合：（1）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍；(2）個人或其配偶、未成年子女實際居住；（3）無出租、供營業或執行業務使用。

許先生有沒有遷入戶籍？有。但設籍時間很短。108年2月18日，取得東勢房地所有權，直到111年12月2日才遷入戶籍。遷入不到一個月就簽約出售。

財政部政風處最近提報的重購退稅抽查報告，要求「簽約後」才遷入戶籍的，剔除重購退稅。許先生是在「簽約前」遷入，仍被中區國稅局認定「不是自住」，對設籍的認定標準又更嚴了。

實際居住則以水電用度判定。中區國稅局指出，東勢房地連續長達19期（38個月）用電度數0度；長達20期（約40個月）用水度數0度，難認有居住事實。

因遷校、大學退場而賣房 不符非自願性因素

許先生向國稅局表示，他買東勢房地，真的不是投資，純粹是子女就學要住。子女就學的學校要遷到東勢，台中市教育局107年公告核准遷校，誰知109年又廢止。東勢的房地就不符需求了。買了沙鹿的房地後，兩個房貸負擔太重了，所以賣掉東勢房地。

許先生認為自己的情況特殊，應該適用非自願性因素，稅率為20%。

許先生提出台中市教育局的公告為證。中區國稅局查證相關情況，查到許先生是一家不動產仲介經紀有限公司負責人，還有，除了東勢的房地，他和太太名下還有其他四筆房地。所說的無法負擔貸款，國稅局是不信的。

但是准駁還是要回歸到法令，台財稅字第11004575360號正面表列各項非自願性因素，並沒有子女學校遷校這一項。中區國稅局無法核准。

許先生申請重購退稅被駁回，要求適用非自願性因素也被駁回。

不過，許先生的個案倒是觸及近年大學退場的大趨勢。如果就讀學校退場或併校，子女必須離開原就學地點，搬遷他處，父母因此而賣房，會考慮列入非自願性因素嗎？

賦稅署官員表示，目前沒有考慮這麼做。