台積電1奈米廠傳落腳嘉義 還能複製過去神山設廠神話？

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住展雜誌總監暨發言人陳炳辰表示，嘉義太保市當地本有緊鄰產業園區，以及縣府、長庚、高鐵等房產發展條件，以區域房市來說有其熱度，台積電加持勢必有發展空間。

可望為嘉義迎來「新積情」

其實觀察嘉義科學園區周邊的房價行情，據台灣房屋趨勢中心統計實價登錄，以預售屋漲勢最為驚人，華廈大樓從2022年26.1萬元，到2023年平均單價28.4萬元，年漲8.8%，而透天總價則從總價1,110萬元，增至1,250萬元，增幅達12.6%。至於成屋方面，中古華廈或大樓產品，漲幅不大，從2022年的15.1萬元小漲至2023年的15.3萬元；透天總價從918萬元到922萬元，小增4萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，嘉義縣近年積極推動產業轉型，目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一、二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大新興產業園區，其中嘉義科學園區占地88公頃，若結合周邊台糖土地，有機會符合台積電百公頃建廠需求，可為嘉義迎來「新積情」。

倘若未來台積電進駐嘉義，是否也會吸引建商爭相插旗呢？陳炳辰指出，目前太保市揭露預售新案不多，兩大指標大樓案清景麟嘉科與高鐵科技城均價單坪在30萬元上下，平均總價則在1,000萬元，預售透天平均總價帶則在1,200-1,400萬元。

至於中古成屋則有倍數的落差，單價2字頭就為高，平均多1字頭，總價帶不乏低於千萬元，透天也有不用千萬元就能購置的產品。新舊屋房價的落差也透露隨著利多話題發酵，在地買氣對於新案確實有推升的力道，而全台房價聞積起漲，帶來就業人口的定居與租屋潮，都讓當地新案有站穩3字頭與總價千萬元的機會，吸引建商可能性也高，畢竟相關取得成本較低，中南部區域型建商應首波搶進。

科學園區地緣性受惠效益較弱

不過，需要注意的是，陳炳辰說，過去提及的台積電或科學園區效益，都為七都或具備鄰近地緣性，但嘉義此方面較弱，要說之於台南市，恐怕連台南市本身都還未完整受惠南科效益，也輪不到嘉義，要因台積電華麗轉身的幅度有其地域建設的限制，應頂多是特定區域房價表現，類似苗栗的竹南、頭份狀態。

整體而言，終究屬於區域利多好消息，若能購置在千萬元內、單價2字頭的當地蛋黃區新案，對於投資買盤有其魅力，至於後續則得寄望生活機能的跟進來強化與房價的匹配度。

另外，也要注意台積電設廠的最終版本，陳炳辰認為，過去包括台積電設廠楠梓的反覆變數，或是台積電之於龍潭的落空，都是房市題材得考量之處，即便確定設廠的製程高階與否也影響房市狀態，是否支撐得起買氣價量。

嘉義人買房恐愈來愈難

儘管台積電設廠嘉義會對區域房市掀起利多，但對當地人來說，未來買房恐怕也是愈來愈困難，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，嘉義縣去年Q3房貸負擔率27.95%，還是目前全國僅剩房價合理可負擔的三個縣市之一，未來若台積電設廠確定，恐帶動區域房價進一步走揚，全國房價合理可負擔縣市恐再少一個。