政府打房打到手軟 為何房價就是不跌？

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國內房價高漲惹民怨，政府近年推出不少打房政策，包括平均地權條例、房地合一稅等，然而觀察市場，仍然看不到價格有大幅下跌，打房似乎僅是「打量沒打到價」，究竟為何打房打到手軟，為何房價就是不跌？

觀察今年前九月六都買賣移轉棟數，合計2萬1,083棟，年增14.8%、月增4.4%，是今年以來連三個月年增率轉正成長，而第2季六都平均房價仍小漲0.84%。

撿不到便宜的關鍵在「成本」

儘管政府打房一波波，甚至下重手平均地權條例的五重權，但觀察市場不論預售或成屋房價僅略為鬆動，許多想等待撿便宜的民眾，苦苦等不到，而這關鍵原因，似乎還是在「成本」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，建商出於營造成本壓力而不作價格調整，一般屋主們則即無此壓力，也沒有量體賣壓，多屋族可以出租，加上持有稅基低，稅額九牛一毛，市場又看好房市短空長多，即便利率上調，都在可負擔範圍內，甚至有許多配套措施來避稅，毫無需要調整價格的理由，坐等啞巴兒子增值資產。

另一方面，房價不跌還有一個原因是跟國人觀念有關。陳炳辰指出，由於國內房產的保值性，讓民眾買房觀念強，房價長期又都是攀揚，面對多項持有或購置的成本，反而有機會轉嫁到房價上，拉高開價，壓縮議價空間，又是反映在堅挺的房價上，只要加稅就加在未來房價，遂成就所謂的「房價越打越高」。

剛需的市場機制打敗失靈的政策

不過，也有專家認為，房價不跌其實就是政策失靈。房市趨勢專家李同榮認為，剛性需求支撐的市場機制打敗了失靈的政策。

去年以來，政府推出房地合一2.0、央行5波限貸、財政部房地合一稅2.0、加重囤房稅2.0、平均地權修法五重拳。李同榮表示，每筆都是重拳，卻撼動不了房價，可見市場機制與技術循環的重要性，不是不跌而是時間未到，未來房價若鬆動也是市場技術循環反轉所致，與打房根本無關。

李同榮表示，所有重打房政策不但時間不對、方法也不對，亂箭齊發已經無法對純剛需市場產生太大影響力。剛需市場雖持續在各項打房政策壓制下觀望，而平均地權修法上路後，不確定因素消失，反而讓市場更明朗化，觀望已久的剛性需求與遞延買盤反而逐漸進場，交易量也逐步回溫。

國人買房觀念不信房價會跌

以現況來說，國內房產具有保值性，都讓屋主不願意輕易讓價，還有一個原因是，陳炳辰分析，許多老屋有都更前景，或是位在精華地段供不應求，租屋市場熱也助攻投報收益，可利用的多元性與新屋相較不遑多讓，折舊性也不減價值下，又是一抗跌走升的面向。

至於房市的後況，陳炳辰認為，目前在優惠利率與政策，包括新版青年安心成家方案、房貸補貼等，都對於買房持有相當有利，尤其是主流的低總小宅，都加強了惜售、搶購的力道，房市來勢又正以低總小宅為主，需過於供之下，屋主更能有恃無恐。

不過，儘管今年的房價未跌，且部分區域還有創新高單價的個案，但戴德梁行董事總經理顏炳立認為，這只是曇花一現，會看到單價還再創新高只是建商用總價掩蓋單價，實際上，未來去看成屋後，還能不能賣到比這價位更高就知道了，若盲目繼續追高單價，只能給予祈禱與祝福。