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ESG還太遠?不動產業最快3年見真章:不作為就等淘汰

提要

不作為就等淘汰!ESG還太遠?不動產業最快3年見真章

根據英國綠建築標章BREEAM認證的跨城市溢價調查結果顯示,以倫敦頂級商辦取得該認證的物件為例,無論是傑出(Excellent)或非常好(Very good),租金溢價率都逾一成。圖片來源/PEXELS
根據英國綠建築標章BREEAM認證的跨城市溢價調查結果顯示,以倫敦頂級商辦取得該認證的物件為例,無論是傑出(Excellent)或非常好(Very good),租金溢價率都逾一成。圖片來源/PEXELS

本文共2404字

住展雜誌/住展房屋網 文/朱福山

全球ESG腳步加快,各國減碳急如星火,台灣以出口為導向早難置身事外,不只科技業首當其衝,就連向來被視為內需產業的不動產相關產業鏈都開始震盪。

先是上游的鋼鐵、水泥大廠「零和賽局」開跑,現在連最末端的開發商都出現騷動──主動尋求ESG顧問的協助,畢竟,當政府已經打定主意燒柴煮水,諒誰都不想成為那隻來不及逃命的青蛙。

今年七月,政府將正式成立碳權交易平台,並全面導入「新建住宅效能標示一級」,預計在二○二四年開始徵收碳費。根據本刊調查發現,若開發商持續觀望,未有任何因應對策,最快恐怕三年後,產品就會因為失去「流通性」而被市場淘汰,不可不慎。

「近期接到相當多來自各方諮詢,除了建築設計師、開發商、代銷業者,還有很多既有辦公室的業主……而且,因應ESG浪潮,我們團隊接力到企業做永續不動產的教育訓練,行程滿檔。」說這句話的是易境永續設計顧問執行長何宗翰,日前在一場論壇上,他分享了輔導鼎越開發『京華廣場』的案例,因此接獲不少企業諮詢。

觀察這一波不動產反應ESG的產品,何宗翰直言,就屬商用不動產跟製造業廠房的速度最快,背後是「市場需求使然」,其中,商辦又以出租型為最大宗,目的是希望拉高租金,最終如願者也確實不在少數。

489_CoverStory_永續淨零時程表
489_CoverStory_永續淨零時程表

ESG商辦 成為市場新顯學

攤開實價登錄最新資料,台北市信義區南山廣場四十三樓辦公室,租金單坪價格來到五二五二元,創下新高,在該商辦大樓中,不乏國際企業進駐台灣,以及國內大型企業主動提出對ESG辦公室需求的案例;由此不難發現,市場上承租方要求商辦必須符合ESG指標的態勢漸明,甚至開始成為新顯學。

何宗翰補充,企業承租辦公室時,如果要考量一個物件能否幫公司的ESG環境面加分,最先的判斷就是該物件節能與否,如果不夠節能,那建物的碳排量要算到承租戶身上,「未來,每個承租企業在全球ESG要求下,都必須減碳,自然不會去挑一個耗能的大樓作為辦公室使用。」

外商偏愛 國際雙永續認證

在頂級商辦的戰場裡,減碳還只是入門檻,不少開發商在規劃產品時,除了LEED綠色認證,甚至會鎖定關注健康指標的WELL認證,因為在高度仰賴人才、重視留才的外商眼中,人的健康甚至大過建築排碳,能獲得LEED、WELL雙永續認證的產品,才更容易吸引外商青睞。

也因此,未來兩到三年間推出的新辦公大樓「雙永續認證」將是標配,其中,又以台北市的信義商圈、北車商圈及北士科一帶競爭最激烈。目前如鼎越開發、冠德建設、宏匯建設、華固建設等大型開發商,都在推出指標性商廠辦時,就把ESG作為開發案標配。

489_CoverStory_綠建築、標章案件統計表
489_CoverStory_綠建築、標章案件統計表

舊商辦 尋求永續改造生路

值得一提的是,在今年新商辦掀起一陣ESG熱浪的同時,坊間不少舊辦公大樓的業主也開始嗅到危機,深怕三、四年後,當這些新ESG商辦蓋好加入市場後,只要向自己現有的承租企業招手,租客一下全跑光了。

「他們(舊商辦業主)開始擔心,跑來諮詢,計劃如何在既有舊辦公大樓進行ESG相關改造,來取得認證,目的是留住客戶,尤其以一級戰區的信義區最多。」何宗翰說。

據悉,既有舊商辦的ESG改造工程,若歷年皆持續維護,體質較好者,改造時間僅需一年半左右;體質較差者需要進行較多的提升工程,相對耗時,像是空調系統改善,為配合承租方營業時間,只能選在晚上施工,可能得花到兩到三年、甚至更久才能完成。

即便如此,在ESG必然道路上,舊商辦改造仍是「做比不做強」,現在不動作,就只好三年後見真章──極有可能變空租。關於這一點,台灣永續綠營建聯盟總顧問江哲銘便直言:「不動產不做ESG,將來產品在市場上勢必不流通。」

除了來自市場的壓力,國內不動產相關產業還得面臨即將來到的政策壓力,隨著碳權、碳費逐漸落實,各種原物料成本勢必上漲,有業者推估,漲幅恐逾一成。

就算大環境日益嚴苛,台灣建築中心永續城市數位雙生經理林穎立仍認為,在ESG趨勢下,開發商在採購建築原材料時會汰除高碳排的供應商,而此舉也將推動建材設備業者朝低碳方向進行研發,產生正向循環。

商辦租金 溢價逾一成

事實上,開發商投入減碳未必沒有回報,若是符合ESG的商用不動產,外商也願意多花點成本承租,此事從市場上的溢價率已可見一二。瑞普萊坊市場研究總監詹宗煌說:「根據英國綠建築標章BREEAM認證的跨城市溢價調查結果顯示,以倫敦頂級商辦取得該認證的物件為例,無論是傑出(Excellent)或非常好(Very good),租金溢價率都逾一成。」

「如果用商辦售價的漲幅來看,推估未來也有機會增加二至三成,因為它的價格較容易得到下一個買家的青睞,代表相對流通,且有機會取得較優惠的貸款條件。」林穎立補充。

ESG放在住宅市場,雖然也有助價格增長,幅度卻相對有限。根據麻省理工學院房地產創新實驗室的調查,有獲得健康建築認證的住宅,相較未獲得認證物件的租金高出四至七.七%,表現略低於商辦,主因除了民眾對於ESG一知半解,更多是高房價低薪的時代下,民眾負擔能力有其侷限性。

住宅買賣市場上,近年隨著政府大力推動居住安全,不少開發商結合老宅改建的容積獎勵,申請綠建築、智慧建築等候選標章,進而推出一系列的綠建築推案;然而,有別於商辦可以直接反饋碳排量給承租戶,民眾目前購買綠色建案並無強力誘因,因此也尚未掀起什麼浪花。

不過,考慮到未來性,林穎立仍建議,民眾購屋不妨先看綠建築標章和建築能效標示,等級越好,未來保值機會也相對較高,「要知道,目前政府還只是先輔導,但到了二○二五年就強制要求了。」背後談的,同樣是住宅在未來市場裡的流通性問題。

預見風險 先畫靶再射箭

人類歷史上出現過幾次革命,無論是一、二次工業革命,還是造就如今人手一機的資訊革命,都是技術先到位才水到渠成的自然革命;如今的ESG革命卻不同,是人們看見未來的環境風險,有意識「先畫靶再射箭」的人為革命,各種技術、甚至連規範都尚待摸索,相關產業陣痛難免,卻也避無可避,既如此,業者何不趁著各項政策趨嚴管制之前的蜜月期,及早卡位,藉此搶占市場先行者優勢的大餅呢?

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