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存到300萬,先買房還是先買股?前投顧副總月領10萬:想買房的人「35歲以前就要出手」

提要

購置房產

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共2924字

經濟日報 三民書局

摘要:30 歲以前,養成記帳與節約的好習慣、購買保險、存生存準備金、積極累積第一桶金,不讓本金隨便揮霍掉,同時學習投資理財知識,是最重要的頭等大事。定存或定期定額扣款購買基金,是不錯的開始。存到第一桶金之後,可以選擇發展前景良好的績優股或ETF、被動式基金作為主要投資標的。
作者:李紹鋒

有土斯有財,至今仍是很多台灣人信奉的觀念。不少人都覺得,一輩子至少應該買入一間屬於自己的房子。

傳統的想法是,只要繳交二十到三十年的房貸,繳清之後房子就歸我所有,往後居住成本為零,不用再花錢(嚴格意義上來說當然不是從此不用再花錢,房子要繳稅,而且房子舊了之後,會有維修與翻新等需求,也需要花錢)。

租房子則是幫人繳房貸,特別是近年來有許多投資客,買入房產後整修出租,賺取價差!與其付房租一輩子幫人繳房貸,不如自己繳房貸,擁有屬於自己的房子!因此,購屋成了許許多多台灣人重要的財務目標。

若必須自己存頭期款,以總價1000萬元,貸款七成、三成頭期款來估算,至少得準備300萬元的頭期款!那麼,這300萬元就是人生中另外一項重要的財務目標。

以今天的就業型態跟房貸分期模式來說,35歲以前買房,會是比較理想的狀態。35歲買房,假設貸款三十年,繳完貸款後,正好到了退休年齡。呼應前一節提到的,在退休之前完成房貸繳交,取得房子的所有權。

也就是說,必須在35歲之前,存下300萬元的頭期款。

打算貸款買房的朋友,存夠300萬元頭期款,就是35歲之前的重大財務目標,必須在日常生活開支之外,額外再撥出一部分的金錢用以儲蓄或投資。

為了能夠在35歲前,累積300萬元買房頭期款,請務必進行以下盤點:

1.計算出目前所有銀行戶頭裡的資產總金額,包括活期存款、定期存款、股票、基金。

2.計算出家戶每月平均支出、收入、收入減支出的剩餘金額。以目前剩餘金額,扣掉目前的資產,還需要幾個月才能存到頭期款?能否在35歲以前達標?

3.若無法在35歲以前存滿300萬元,有沒有其他方法可以創造額外收益?如果可以,每個月可以額外創造多少收益?

4.目前的支出中,有無可以削減的部分?請從固定支出的部分重新盤點起。例如,換一間房租便宜一點的房子、電信費率改更低的、娛樂方面的支出比重,能否再下修?飲食方面的支出比重,可否透過更改飲食型態(例如,自己煮取代叫外送)降低?

在貸款買房的情況下,如果房貸超過薪資五成(理想狀況是,房貸只占薪資的三成),造成其他支出受到壓縮,財務狀況過於緊繃,沒有承受其他風險衝擊的餘裕時,是很危險的事情。

例如,2022年開始,各國陸續升息,房貸族的利息支出不斷向上攀升,如果本來貸款後財務已經吃緊的族群,情況可能會變得更嚴峻。

對於重大財務支出的規劃,不宜過分樂觀,必須保守以對,從最壞的情況下手評估,絕對不能忽視風險造成的衝擊。

想買房之前,請確認是否已經清償其他消費性債務?沒有其他信貸、學貸與車貸,養育子女或奉養高堂的費用都已備妥,不會受到房貸利息上升影響。此外,最好準備六到十二個月的生存準備金。

以上若還做不到,請先租房代替買房,不妨選租未來可能買入之區域,一方面可以慢慢尋找優質房產。實際入住自己想買的社區,結識鄰里,多方打聽,很有機會買到低於市場行情的好物件。

最後但並非最不重要的一點,千萬不要買免自備頭期款的房子,兩頭還款的壓力會很大;更不要聽信房仲或建商代銷的建議,以信用貸款補房貸或裝修不足部分的資金。信用貸款的利息支出很高,一旦還不出來,之後的利滾利會造成更沉重的財務壓力。

資金使用方法,與個人財務規劃的觀念有關

看到這裡,或許您會感到疑惑,這不是一本教人投資理財的書嗎?為什麼談到買房頭期款的部分,竟然沒有教我們如何使用投資理財的方法創造收益來支付?以上的建議,是給打算參與三十年分期付款,繳付房貸買房的朋友參考的做法,打算靠投資理財收益購房者,則不適用。

掌握投資理財竅門的朋友,手上擁有300萬元資金的話,應該會選擇強化自己的投資績效布局,讓資產配置後的複利效應,幫自己創造未來買房所需要的收益。

白話文來說,擅長投資理財且能從中獲得高績效報酬的人,不會將300萬元現金作為頭期款花在買房,而是會以300萬元為本金,進行投資,等到績效達到足以購買房產時,再決定是否進場買房。

舉個簡單但極端的例子:2019年的台積電,股價約落在260多元,疫情期間最高飆漲到600多元,平均來說,至少也有500元上下的水準,股價漲了一倍!疫情前就持有台積電股票的人,資產至少翻漲了一倍。

持續從事長期投資的朋友,考慮的是資金透過金融商品的複利效應後,能夠創造的收益。

房子是否要趁年輕就進場買,端視每個人所具備的經濟條件與認知觀念而定。存夠本金,花三十年償還貸款,退休前取得房產,是一種方式。累積第一桶金,進入金融市場,靠複利效應創造投資收益,未來再購入房產,也是一種方式。甚至,不購入房產,持續租屋,也是一種可能性。

買房跟租房並不是二選一的問題,而是根據自己的狀況,評估哪一種金錢使用方式比較不會浪費機會成本,能讓效益極大化的問題。

付房租幫人繳房貸又何妨?如果持續租屋,可以讓原本會變成頭期款的資金,更有效地創造投資收益,那麼,此時租房會是比買房付房貸更有效益的選擇。

重要的其實是自己的現金流能否支應開銷並且有餘,而不是心理帳戶上的幫房東付貸款。

300萬元可以幫我們錢滾錢、利滾利,創造出十倍甚至百倍的資產收益。然而,如果當頭期款付了出去,就要到將來處分房產時才能取回,計算出投資報酬率。

並不是說賣房之後的投資報酬率一定比較差,這只是兩種不同的金錢使用思維邏輯,而想要掌握投資理財精髓的人,一定要搞懂其間的差異。

曾經有人問巴菲特,為什麼家財萬貫了,花錢卻還是如此小心翼翼?

巴菲特說,如果你知道自己花出去的金錢,數十年後經複利效應所能累積的總金額,你就會知道,現在輕易的將錢花掉所犧牲的機會成本何其龐大,能不小心翼翼仔細考慮嗎?

或許我們都太小看金錢使用背後的機會成本,只看重當下的滿足了。

然而,作為一個良好的投資人,試圖使用投資理財工具創造財務時,首先絕對不能不計算的就是每一筆支出的機會成本。

存下300萬元頭期款,貸款三十年,取得市價1000萬元的房產是一種買房方法。將300萬元拿來投資,十年後,靠投資績效創造十倍收益,再拿出其中的2000萬元買下房產,也是一種買房的方法。

前段的第二種方法表面上看起來好像得付出更多錢買房,實際上這裡面隱藏著資本的複利效應與機會成本考量的奧妙,若能參透且能認同者,方能在投資理財的世界如魚得水。

小結

根據本章的討論,估算出自己的重大財務目標與金額,再請反向推估出達成目標所需的時間與投報率,找到自己能承受的風險與投資方式,展開投資。

本文摘自三民書局出版的《我36歲就退休:靠被動收入達到財務自由》

作者:李紹鋒

現任:

•兆量投資股份有限公司投資董事

•大師資訊董事

曾任:

•Offshore Asset Management(HK)董事

•龍馳投顧副總

•伯瑞投顧副總

•眾鑫投顧副總

從1997年至今,財富管理經驗超過25年,管理資產間接直接超過20億,實務經驗橫跨國內外股票、期貨、保險、基金、證券、選擇權、ETF、債券、稅務,講座超過500場,最大場次超過500人。

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創立於1953年,為了「傳播學術思想,延續文化發展」,多年來默默耕耘著書的園地。從早期的法政大學用書、三民文庫、古籍今注新譯叢書、《大辭典》,到各式英漢字典及兒童、青少年讀物,成立至今已出版了一萬多種優良圖書。不僅讀者佳評如潮,更贏得金鼎獎、好書大家讀、OPENBOOK年度好書等諸多獎項的肯定。在見證半個世紀的社會與時代變遷後,三民書局已轉型為多元、綜合、全方位的出版機構,持續與愛書人一起成長。

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