存到300萬，先買房還是先買股？前投顧副總月領10萬：想買房的人「35歲以前就要出手」

摘要：30 歲以前，養成記帳與節約的好習慣、購買保險、存生存準備金、積極累積第一桶金，不讓本金隨便揮霍掉，同時學習投資理財知識，是最重要的頭等大事。定存或定期定額扣款購買基金，是不錯的開始。存到第一桶金之後，可以選擇發展前景良好的績優股或ETF、被動式基金作為主要投資標的。

有土斯有財，至今仍是很多台灣人信奉的觀念。不少人都覺得，一輩子至少應該買入一間屬於自己的房子。

傳統的想法是，只要繳交二十到三十年的房貸，繳清之後房子就歸我所有，往後居住成本為零，不用再花錢（嚴格意義上來說當然不是從此不用再花錢，房子要繳稅，而且房子舊了之後，會有維修與翻新等需求，也需要花錢）。

租房子則是幫人繳房貸，特別是近年來有許多投資客，買入房產後整修出租，賺取價差！與其付房租一輩子幫人繳房貸，不如自己繳房貸，擁有屬於自己的房子！因此，購屋成了許許多多台灣人重要的財務目標。

若必須自己存頭期款，以總價1000萬元，貸款七成、三成頭期款來估算，至少得準備300萬元的頭期款！那麼，這300萬元就是人生中另外一項重要的財務目標。

以今天的就業型態跟房貸分期模式來說，35歲以前買房，會是比較理想的狀態。35歲買房，假設貸款三十年，繳完貸款後，正好到了退休年齡。呼應前一節提到的，在退休之前完成房貸繳交，取得房子的所有權。

也就是說，必須在35歲之前，存下300萬元的頭期款。

打算貸款買房的朋友，存夠300萬元頭期款，就是35歲之前的重大財務目標，必須在日常生活開支之外，額外再撥出一部分的金錢用以儲蓄或投資。

為了能夠在35歲前，累積300萬元買房頭期款，請務必進行以下盤點：

1.計算出目前所有銀行戶頭裡的資產總金額，包括活期存款、定期存款、股票、基金。

2.計算出家戶每月平均支出、收入、收入減支出的剩餘金額。以目前剩餘金額，扣掉目前的資產，還需要幾個月才能存到頭期款？能否在35歲以前達標？

3.若無法在35歲以前存滿300萬元，有沒有其他方法可以創造額外收益？如果可以，每個月可以額外創造多少收益？

4.目前的支出中，有無可以削減的部分？請從固定支出的部分重新盤點起。例如，換一間房租便宜一點的房子、電信費率改更低的、娛樂方面的支出比重，能否再下修？飲食方面的支出比重，可否透過更改飲食型態（例如，自己煮取代叫外送）降低？

在貸款買房的情況下，如果房貸超過薪資五成（理想狀況是，房貸只占薪資的三成），造成其他支出受到壓縮，財務狀況過於緊繃，沒有承受其他風險衝擊的餘裕時，是很危險的事情。

例如，2022年開始，各國陸續升息，房貸族的利息支出不斷向上攀升，如果本來貸款後財務已經吃緊的族群，情況可能會變得更嚴峻。

對於重大財務支出的規劃，不宜過分樂觀，必須保守以對，從最壞的情況下手評估，絕對不能忽視風險造成的衝擊。

想買房之前，請確認是否已經清償其他消費性債務？沒有其他信貸、學貸與車貸，養育子女或奉養高堂的費用都已備妥，不會受到房貸利息上升影響。此外，最好準備六到十二個月的生存準備金。

以上若還做不到，請先租房代替買房，不妨選租未來可能買入之區域，一方面可以慢慢尋找優質房產。實際入住自己想買的社區，結識鄰里，多方打聽，很有機會買到低於市場行情的好物件。

最後但並非最不重要的一點，千萬不要買免自備頭期款的房子，兩頭還款的壓力會很大；更不要聽信房仲或建商代銷的建議，以信用貸款補房貸或裝修不足部分的資金。信用貸款的利息支出很高，一旦還不出來，之後的利滾利會造成更沉重的財務壓力。

資金使用方法，與個人財務規劃的觀念有關

看到這裡，或許您會感到疑惑，這不是一本教人投資理財的書嗎？為什麼談到買房頭期款的部分，竟然沒有教我們如何使用投資理財的方法創造收益來支付？以上的建議，是給打算參與三十年分期付款，繳付房貸買房的朋友參考的做法，打算靠投資理財收益購房者，則不適用。

掌握投資理財竅門的朋友，手上擁有300萬元資金的話，應該會選擇強化自己的投資績效布局，讓資產配置後的複利效應，幫自己創造未來買房所需要的收益。

白話文來說，擅長投資理財且能從中獲得高績效報酬的人，不會將300萬元現金作為頭期款花在買房，而是會以300萬元為本金，進行投資，等到績效達到足以購買房產時，再決定是否進場買房。

舉個簡單但極端的例子：2019年的台積電，股價約落在260多元，疫情期間最高飆漲到600多元，平均來說，至少也有500元上下的水準，股價漲了一倍！疫情前就持有台積電股票的人，資產至少翻漲了一倍。

持續從事長期投資的朋友，考慮的是資金透過金融商品的複利效應後，能夠創造的收益。

房子是否要趁年輕就進場買，端視每個人所具備的經濟條件與認知觀念而定。存夠本金，花三十年償還貸款，退休前取得房產，是一種方式。累積第一桶金，進入金融市場，靠複利效應創造投資收益，未來再購入房產，也是一種方式。甚至，不購入房產，持續租屋，也是一種可能性。

買房跟租房並不是二選一的問題，而是根據自己的狀況，評估哪一種金錢使用方式比較不會浪費機會成本，能讓效益極大化的問題。

付房租幫人繳房貸又何妨？如果持續租屋，可以讓原本會變成頭期款的資金，更有效地創造投資收益，那麼，此時租房會是比買房付房貸更有效益的選擇。

重要的其實是自己的現金流能否支應開銷並且有餘，而不是心理帳戶上的幫房東付貸款。

300萬元可以幫我們錢滾錢、利滾利，創造出十倍甚至百倍的資產收益。然而，如果當頭期款付了出去，就要到將來處分房產時才能取回，計算出投資報酬率。

並不是說賣房之後的投資報酬率一定比較差，這只是兩種不同的金錢使用思維邏輯，而想要掌握投資理財精髓的人，一定要搞懂其間的差異。

曾經有人問巴菲特，為什麼家財萬貫了，花錢卻還是如此小心翼翼？

巴菲特說，如果你知道自己花出去的金錢，數十年後經複利效應所能累積的總金額，你就會知道，現在輕易的將錢花掉所犧牲的機會成本何其龐大，能不小心翼翼仔細考慮嗎？

或許我們都太小看金錢使用背後的機會成本，只看重當下的滿足了。

然而，作為一個良好的投資人，試圖使用投資理財工具創造財務時，首先絕對不能不計算的就是每一筆支出的機會成本。

存下300萬元頭期款，貸款三十年，取得市價1000萬元的房產是一種買房方法。將300萬元拿來投資，十年後，靠投資績效創造十倍收益，再拿出其中的2000萬元買下房產，也是一種買房的方法。

前段的第二種方法表面上看起來好像得付出更多錢買房，實際上這裡面隱藏著資本的複利效應與機會成本考量的奧妙，若能參透且能認同者，方能在投資理財的世界如魚得水。

小結

根據本章的討論，估算出自己的重大財務目標與金額，再請反向推估出達成目標所需的時間與投報率，找到自己能承受的風險與投資方式，展開投資。

本文摘自三民書局出版的《我36歲就退休：靠被動收入達到財務自由》

作者：李紹鋒

現任：

•兆量投資股份有限公司投資董事

•大師資訊董事

曾任：

•Offshore Asset Management(HK)董事

•龍馳投顧副總

•伯瑞投顧副總

•眾鑫投顧副總

從1997年至今，財富管理經驗超過25年，管理資產間接直接超過20億，實務經驗橫跨國內外股票、期貨、保險、基金、證券、選擇權、ETF、債券、稅務，講座超過500場，最大場次超過500人。