企業生日快樂／住商機構提供差異化服務 吸引創業者目光

住商機構積極深耕房仲本業，並以住商不動產與大家房屋在房仲市場做出區隔化，董事長陳錫琮表示，未來機構展店目標要朝950店邁進，更重要是住商機構從過去提供knowhow給創業者的供貨型總部，到現在成立數位投放部門，在廣告部分進行優化，讓機構已經進化成供客型總部，深受加盟店東的青睞，也因為如此，住商機構的加盟店數可以年年成長，以下為專訪紀要：

問：住商機構、展店等布局的短中長期策略為何？

答：住商機構是加盟型態，聚焦在加盟上，近年則著手進入包租代管的範圍，讓房仲經紀人可將買賣房屋結合租賃、代管等服務，如買賣房屋有很多是以長期置產為主，會衍生出租賃需要，透過住商與政府的結合，可讓屋主有一些優惠，更進一步落實居住正義的理念。

機構也會整合一些物業管理的公司，包括修繕清潔等，簡單來說，機構扮演的角色就是要將政府端資源與加盟店做接洽，讓每個創業者都可因總部的加成綜效而享受紅利。

短中期上，因為《平均地權條例》限制預售屋換約的關係，會形成新成屋比重變高的趨勢，也就是說先建後售的房屋會變多，過去代銷業與房仲分流清楚，但未來會愈來愈接近，因此機構也培養經紀人經營這一塊。

至於未來展店目標，目前住商不動產單一品牌有650店，大家房屋252店以上，今年來看兩個品牌加起來營業店是830店，未來目標要成長到950店，中國大陸的部分目標可以站穩2,000店以上。

問：少子化衝擊、AI衝擊下，房仲業是否面臨挑戰？

答：其實各行各業都會面臨少子化、就業人口變少的衝擊，不過觀察市場，現在年輕人喜歡有點創業的感覺，很多行業要創業不容易，可是在房仲業相對容易，只要有熱忱，願意努力投入，可以得到回報。許多年輕人了解房仲產業後，發現這行不是固定薪資，業績是有無限的想像空間，且機構在獎金制度上，給予經紀人五成獎金，所以不論是當經紀人或當加盟店東，都有較好的獲利空間。

房仲這行很特別，想要挑戰高薪、有創業夢的人，進來後就不會想離開，所以房仲業面對少子化不會有較大的衝擊，而且在AI浪潮下，更凸顯出房仲業是很需要人與人之間交流的工作，AI可幫助房仲業加快作業效能，但最終還是要透過人才能達到房屋買賣的交易。

在招募人才上，住商機構為讓同仁感受是幸福員工，過去會舉辦全國樂活杯的羽球比賽，今年計劃辦新的歌唱比賽活動，第一名享有音樂老師的指導並出單曲，更可以演唱住商機構的主題曲，藉由一些運動、音樂類的活動，也可加深同仁之間的感情，也達到住商機構「我幸福、我驕傲」的理念。

問：住商機構與大家房屋品牌如何定位？在房仲業中如何做出差異化？

答：當初成立大家房屋，主要是在同一條街上，若都只有住商不動產單一品牌，客源容易被稀釋，對創業者來說較不理想，多了一個大家房屋的品牌，消費者會有鑑別度，也可滿足消費者的需求，且住商機構與其他房仲品牌最大差異化在於服務方面，不論住商不動產或大家房屋，都能提供優質的服務內容。

更重要的是，現在住商機構已從供貨型總部轉為供客型總部，總部成立數位投放部門，一年編列1億元左右廣告預算，有六成放在網路行銷，並導流到預約看屋，平均一個月可導流25組顧客到住商不動產，16組顧客到大家房屋，換言之，若每兩個月50組可以成交一組，一組平均房價1,000萬元，佣收5％，就可以有50萬元，等於一個月可給加盟店25萬元的商機，在各房仲業者中，只有住商機構可做到此目標。

要做到導客型的加盟總部其實不容易，要有足夠的資金、很會操盤找到顧客的團隊等，因擁有此優勢，讓加盟店東相當有感，吸引不少人加入住商機構體系。

問：近年房市歷經打炒房、新青安、升息、造價大漲等風波，怎麼看未來房市發展？

答：房市與全球經濟相關，目前看起來沒有更好也沒有更壞，若以國內而言，因有護國神山台積電支撐，反而影響較小，若有較大的影響，應該會是兩岸衝突。

在政策方面，政府一手打炒房，但也推出新青安貸款政策，顯見政府打投機客，不打自住客，因為新青安的支持，市場剛性需求仍多，未來整體房市會愈來愈健康，投機減少、自住客增加，長期投資房產為持平。

預售屋方面，因為平均地權條例中限制預售屋轉約的關係，對建商來說壓力稍大，但會增加一些中古屋的客群，預期今年的成交量應與去年差不多，買賣移轉棟數可維持30萬棟以上，主要是新青安力度會支撐市場，但不至於會爆量，今年全年交易量表現可以穩定。

至於未來房價走勢，目前市場以中小坪數的產品為主力，因此大坪數產品的交易量今年應會往下降，而也因為市場以小宅產品為主流的關係，單價不免會被帶動，儘管小宅總價較為親民，但單價卻愈來愈高，整體而言，今年的房價會較去年略微上揚。