房市驚見「死亡交叉」 李同榮：明年第1季進入反轉局面

據內政部公布，今年前三季建照核發宅數共109,507件，年減18.1％；住宅使照核發宅數84,414件，創15年新高，代表大批交屋潮即將來臨；住宅開工宅數30,891件，則為近十季最低。

房市趨勢專家李同榮指出，開工量下彎與上升的使照完工量呈現五年來首度死亡交叉，這是第六循環房市反轉的重要訊息，預期2024年第1季正式進入反轉的局面，惟房價沒有崩盤危機，將是「以盤代跌或微跌」的格局機率較高。

李同榮指出，建照核發量與開工量是房市走勢強弱的先行指標，而使照完工核發量是前二、三年房市強弱的後行指標，通常景氣由谷底翻身好轉前建照核發量會大增，緊接著銷售率上升，開工量也隨之上升，此時使照核發量仍反應前兩年景氣低迷的低量走勢，建照量與開工量上升趨勢線就會與使照量呈現黃金交叉。

他舉例，2017Q2建照與使照呈黃金交叉、2018Q1開工量與使照量呈黃金交叉，這就是房市回升訊息。

反之，2014Q3開工量與使照量呈死亡交叉，緊接著2015Q1建照量與使照量也呈死亡交叉，房市就從2014Q3大台北房市率先反轉，2015Q2中南部房市隨之反轉向下。

如今，第3季一直到9月，開工量明顯下縮，導致五年來第3季開工量首度與使照量呈現死亡交叉，因此若第4季開工量沒有回升向上，第六循環房市的反轉點可能落在2024Q1。

李同榮進一步指出，一般建商請領建照後須於六個月內申報開工，可展延三個月，開工件數通常反映的是前六至九個月的建照申請量，若開工量劇減就代表開發商在九個月前就已開始縮手並減少推案，所以量縮的現象會發生在九個月前或半年前，這也吻合上半年預售成屋量縮見底的現象。

李同榮分析，早在今年7月已預測此波房市交易量已脫離谷底，並預測下半年交易量勢必回溫，但不表示房價會回升，就如2016Q1交易量落底，但房價處於殺價取量階段，直到2017年底台北市才率先止跌。

雖然目前交易量回溫，但對房價的支撐力考驗才正開始。從房市建照量與開工量之先行指標觀察，雖然房價除超漲區外，沒有明顯鬆動，但短期餘屋增多，建商信心大減，建照量與開工量開始交叉下彎，開工量劇減造成與上升的完工使照量呈現死亡交叉，就是此波房市反轉的訊息。

李同榮指出，國內房市明年第1季進入反轉的局面，惟房價沒有崩盤危機，預計多頭走勢將會以盤代跌或小跌局面結束，主要有七大原因。

第一，技術面高檔轉弱：技術在高檔，沒有更多利因助漲房市。

第二，供給面餘屋大增：近年預售屋銷售率差、餘屋供給增加，恐引發餘屋與新推案多殺多局面，小建商會先開槍降價。

第三，需求面低總價支撐力強：低總價產品剛需量足，抗跌性強，未來跌幅有限。

第四，多空強弱分明：市場已非全面性上漲，進入漲跌互見的盤整格局，題材性弱且漲高區域面臨價格調降壓力。

第五，區域性表現不一：近幾年大台北因漲幅有限，相對抗跌，桃園表現會較強，中南部漲高區域會領跌，但未來長線仍看好。

第六，新政府政策影響：明年不管是否政黨輪替，新政府投入刺激經濟景氣的效益，決定房市盤整沈澱的時程，以及交易回溫的強度。

第七，地緣政治影響力：全球戰火不斷，會不會有規模擴大危機，或能源危機？全球局勢間接也會觸動兩岸緊張局勢，對房市景氣埋下一顆未定時炸彈，房產業的風險控管不得不慎。