勤業眾信：私法人購住宅許可制 免經許可須符合規範

平均地權條例已在今年2月8日公布實行，內政部在二月至三月間完成四項子法規修法預告；於4月25日再增訂五項子法，分別為「私法人買受住宅許可制、限制預售屋、新建成屋換約轉售及檢舉獎金制度等規範」，該草案預告至5月15日，勤業眾信聯合會計師事務所今（18）整理政策重點與完成預告之子法。

其中，較受到關注的政策重點項目包含限制預售屋、新建成屋換約轉售以及私法人買受住宅許可制的相關子法，茲將該兩項重點項目之子法彙整如下：

Ø 限制預售屋、新建成屋換約轉售

子法研訂原則係限簽約後發生重大事故才可換約，避免變相炒作，分為公告得申請讓與或轉售情形以及無須申請情形：

1. 公告得申請讓與或轉售情形

▪ 本人因非自願離職且逾六個月未就業

▪ 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須六個月以上全日照顧

▪ 本人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋

▪ 本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡

▪ 買受人死亡，繼承人無意保留

▪ 共同買受人間之轉售或讓與

2. 無須申請情形

▪ 配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之換約

▪ 簽約後死亡，其繼承人依法繼承之換約

▪ 私法人因合併依法承受，或解散清算後財產歸屬之換約

Ø 私法人買受住宅許可制

該條列規定已考量私法人執行業務需要，分為「免經許可」及「需經許可」二種，其中，「需經許可」之住宅，在取得後應受五年不得移轉限制，子法研訂規則原則係依照實務上私法人買受住宅的目的與用途，再作進一步的周延規範，私法人買受住宅有公益性、必要性，且具共識者，列為「免經許可」，而私法人為正常經營需要買受住宅，列為「需經許可」。

1. 公告免經許可情形

▪ 公(國)營事業或受政府捐助之財團法人

▪ 買受不良債權擔保品政府公開標售之住宅

▪ 經紀業買受瑕疵物件

▪ 法院拍賣

▪ 文化資產

▪ 優先購買權

▪ 都市更新

▪ 危老重建

▪ 合建

2. 需經許可項目

▪ 宿舍使用，但不得超過員工人數

▪ 具規模之出租經營使用，持有同一使用執照內五戶以上

▪ 衛生福利機構場所使用，例如長照機構等

▪ 合作社買受住宅，供社員共同使用

▪ 合建、實施或參與都更、危老

▪ 其他經內政部公告之用途

勤業眾信聯合會計師事務所資深會計師陳建宏提醒，因預售屋交屋期長，在購買預售屋簽約購屋前，需要理性審慎評估付款能力與風險，以避免因新制施行而受到影響；另外，本次草案亦考量私法人執行業務需要以及實際上私法人買受住宅之用途進行規範。未來私法人若有購買住宅需求，應檢視其是否符合規範，並建議諮詢專家以通盤考慮自身的實際需求、資金運用情形、投資策略、稅務影響等，以作全面性的綜合評估。