本文共2989字
作者： 林明樟（MJ）
我該不該買房呢？
教學十五年期間，很多學員問我該不該買房？我無法給你明確的答案，因為我不知道你的財務狀況，但簡單分享一個實用的財富自由公式
你未來的財富，來自於三個變數：本金、報酬率、時間。所以，你未來要變有錢人＝【存點錢】×【少虧錢】×【放久點】。
先來聊第一個變數：【存點錢】
＝你的本金。在我有限的知識與經驗裡，有幾種情況可以快速擁有很多本金：
1.DNA出眾，你生在富有家庭或是意外繼承家產。
2.創業大成功，擁有很多現金或能換錢的股份。
3.中樂透，手中有巨款。
4.投機大好運（幣圈、石頭、茶葉、蘭花、木材、搶當航海王、搶當元宇宙王⋯⋯），身價爆漲（也可能突然爆跌唷）。
這幾種都有一個共通性：中獎機會很小、很小。
最務實的作法可能就是：專注本業（因為一個人一輩子從二十五歲到六十五歲退休前，有四十年，平均年薪用一百萬估算，您至少就有四千萬身價），這是勝算最大的事，所以我們一直提醒大家：專注本業（FOCUS：Follow One Course Until Success）。
接下來我們來看第二個變數：【少虧錢】。老巴說投資原則只有兩條：「第一條不虧錢，第二條請參考第一條。」廢話！誰不知道！但裡面有哲理，實務上也做得到：
1.不懂財報時，可以直接買最簡單最原始的ETF就好（包裝過度的產品，通常不會是美女。想想看素顏美女最可靠。）背後的人性原理是：上市上櫃的老闆都想愈做愈大，所以不論國際政局或市場如何變化，企業家都會找到出路，指數只會愈來愈大。
這也是美、台、港、日、陸⋯⋯全球股市的加權指數大多是由一百點開始，幾十年上上下下之後，中間遇到一戰、二戰、石油危機、亞洲金融風暴、網路風暴、SARS、金融海嘯、歐債危機、中國股災、中美貿戰、新冠疫情等這麼多年，這麼多大事，全球股市加權指數仍由一百點，上上下下美國來到三萬點、台灣一‧三萬點、日韓港陸都是數千到數萬點。
這背後的人性原理是：上市上櫃的老闆都想愈做愈大，所以不論國際政局或市場如何變化，企業家都會找到出路，帶領企業不斷成長，指數只會愈來愈大。
2. 第二個就是從每隔幾年都會發生大事，股市重挫大於三○％，將錢分成五包，分批投入即可。有空去查詢一下，這些年份發生什麼金融大危機：一六三六～一七二○～一七九○～一八五○～二○○一～二○○八～二○一二～二○一五～二○一九～二○二○～二○二二。
有沒有發現間隔愈來愈短？背後的人性原理是：人的慾望愈來愈多，愈來愈貪婪。保持理性後，我們的致富機會就會愈來愈多。
3. 如果你是創業家或是富二代，穩健經營就對了，守住了【少虧錢】這個變數。如果你還是想投機賺外快（我有時也想試試手感），那就參考這個原則：「少部份資金衝烽陷陣，大部份資金保守安份。」（一五％資金去投機，八五％資金只投好公司或是ETF）。
最後，第三個變數：【放久點】。這個我個人覺得是超級超級難的。為什麼鄉下阿伯會那麼有錢？因為都市發展過程中，他物慾低，天天穿著夾腳拖走來走去，巡田水或是左鄰右舍聊聊天，三十到四十年後就成為億萬富翁？（我買的辦公室前屋主就是其中一位⋯⋯）因為他牢牢掌握了最難的這個變數【放久點】。
我在上市公司服務，尚未創業時，當時持有的兩家公司股票部位（1723/3005）每年保本保利的殖利率約八～十五％，其中的1723，我的平均持有成本不到六十元、3005 平均成本不到十三元，每年的被動收入可以讓我退休好好過日子，為什麼我的人生後來會上上下下好幾次？因為：
1. 人都有夢想：我為了創業的大夢，把那兩支股票換成上千萬的現金，然後用夢想燒光了。
2. 人都有慾望：總是在某年某天，突然對自己說：我值得過上好日子，然後就把手中持股換成五百萬現金，跑去買了輛雙B的車子，或是其他浮華人生所需的配件。
3. 路上都有神棍：告訴你元宇宙、月亮幣、狗狗幣、貓貓幣、那個幣、那個花、那個石頭、這個與那個⋯⋯賺更快，然後你就領出來，一次all-in，享受一次all-out 的私人獨處（懊悔時光）。
還有一個好消息，也是壞消息！根據加州大學統計一八四○年以來的人口資料，有了重大發現，真的超重大的發現：「平均每一年，世界的平均壽命增加三個多月；平均每十年，世界的平均壽命增加三年。」（其實就是醫療進步的貢獻）。
你自己算算，目前台灣人平均壽命八十一歲（男性是七十七歲、女性是八十四歲）。我今年五十歲，跟平均壽命八十一歲來看，我至少還有三十一年，加上加州大學的數據：平均每十年，世界的平均壽命增加三年，三一年×三年／十年＝增加九年。
目前的醫療科技，能讓我活到九十歲（81＋9）。然後，更重要更重要的發現是：你又比我年輕啊！所以，以後你們都會是一百歲起跳。
問題來了，我來幫你算算人生（蓮花指算起來）：二十五歲前：人生一直狀況外，一直在玩樂？正常啊！誰沒有年輕過？都是這樣過的啊！
二十五歲到六十五歲退休：一般人賺的錢都‧守‧不‧住。（僅有不到二○％是有紀律的人），因為：你未來的財富＝【存點錢】×【少虧錢】×【放久點】。
光是夢想、慾望、神棍這三件事，就讓你完全守不住第三個變數【放久點】。換個角度思考，如果你剛好有經濟能力可以買房（或買地）：你未來的財富＝【存點錢】×【少虧錢】×【放久點】。
因為買房了，所以被迫要存錢（定期繳房貸），第一個變數，你掌握到了；因為房子漲價慢，但長遠趨勢是漲的（土地有限、人口續增、人的慾望無限⋯⋯），只要不發生戰爭，第二個變數【少虧錢】你又有了。
當時買房時，很擔心變成房奴（其實只有二十年就結束了，想想你大學畢業至今，是不是過了二十年），你省吃儉用，不小心又拿到了第三個變數【放久點】。
因為買股票、買ETF，買任何資產都會遇到心動時刻（夢想、慾望、神棍），你通常守不住，除非有一個很有紀律的另一伴，像我們家老闆娘一樣，哈！還有兩個很重要的點：
你退休後萬一健康狀況不好呢？
今年家中長輩狀況不佳，最後只好安排到安養院，還要排隊排很久，後來發現，兩老一個月的基本開銷要五＋五＝十萬元（這個費用沒有管食或特殊醫療服務），扣除老人年金給付，還要額外拿出七萬多，才能安頓好兩老。
萬一你真的活到一百多歲呢？
六十五歲退休，無收入（老人給付或退休金，平均為一‧ 二～二‧ 四萬／月），這時如果有房子，可以變現，好好多活二十年（之前二十年房奴時間，先苦後甘）。
你未來的財富＝【存點錢】×【少虧錢】×【放久點】。請用這個方程式來思考一下，自問自答，自己獨立思考：我該不該買房呢？
本文摘自商周出版的【套書】《人生沒有一百分，只有不斷+1+1+1》《為自己的英雄之旅+1+1+1》
作者：林明樟（MJ）
連續創業家暨兩岸指名度最高的頂尖財報職業講師。
MJ老師的職業生涯中曾創立過科技、網路及美妝平台公司，並在數家大型企業擔任歐洲區與新興市場業務主管長達10年經驗。
因多元工作洗禮與海外實務經驗，MJ老師擅長以老闆心態分析各項工作所面臨的數字迷思，擁有兩岸多項教學專利，現為國際級企業的指定財務課程講師，授課對象包含：阿里巴巴、Mercedes Benz、Costco、SONY、Hitachi……等，足跡遍及兩岸三地百家企業，學員來自美、加、英、德、中、日、韓、新加坡等19個國家。
平日喜歡徜徉在各種不同學科書籍中，享受思想碰撞帶來的樂趣。帶著家人體驗生活，喜愛從事鐵人三項、單車環島、潛水、露營、跑步等戶外活動。
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