明明有貸款750 萬元，王先生繼承1,000萬房，三年後賣掉為何倒賠12.5萬元？

作者： 胡碩勻

王媽媽買了一間總價1,000 萬元的房子，貸款750 萬元，王先生繼承3 年後，想以原價1,000 萬賣掉，結果稅的問題讓王先生嚇了一大跳！房地合一稅計算如下：

王先生以1,000 萬元賣掉房子，還給銀行750 萬元，手上只剩250 萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，不但拿不到分文，還得倒賠12.5 萬元。

這問題過去幾年一直被提起，市場形容這是「房地合一稅的Bug」，要是法令不改，問題不能解決。

因此，財政部於2020 年7 月發布最新解釋函令：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保，向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。

「嗣個人交易該房屋、土地，依《所得稅法》第14 條第1項第7 類第2 款規定計算房屋之財產交易所得，或依同法第14條之4 第1 項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

簡單來說，就是出售繼承的房屋時，如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

依照剛剛王先生的案例，計算房地合一稅的所得額時，可以再多扣500 萬元（獲利250 萬）。計算如下：

新的法令修改後，王先生就不會有賣繼承來的房子還要倒賠的問題了。不過有幾個條件限制須注意：

1. 房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

2. 被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，如果是向民間二胎（按：將不動產抵押設定第二順位給民間金主後取得資金，而第一順位通常是銀行端）借的就不適用。

3. 繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用。

4. 售後，貸款餘額須由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

房地合一稅2.0—短期交易套利者課以高稅率

為了抑制短期炒房，房地合一稅2.0 版延長了個人短期房地交易所得適用高稅率之持有期間，例如，原本出售持有超過1 年以上的房地，稅率為35％，但2.0 版延長為必須持有超過2 年以上；原本只要持有超過2 年的房地，出售時的稅率即為20％，2.0 版則必須持有超過5 年。

同時也修改了營利事業的持有期間，原本境內營利事業出售房地，不論持有期間多長，皆採用相同稅率，修正後改採階段式的適用稅率，依持有期間2 年以內、超過2 年但未滿5 年，及超過5 年者，分別為45％、35％及20％；境外營利事業者，持有期間亦延長一倍。整理表格如下所示：

本文節錄自任性出版的《節稅的布局（修訂版）： 搞懂所得稅、遺產稅、贈與稅與房地合一稅， 你可以合法的少繳稅，甚至一輩子不繳稅。》