新聞中的法律／簽履約保證機制 防建商擺爛

如果購買預售屋碰上爛尾樓怎麼辦？雖然預售屋購買時都會簽訂契約，不過在簽契約前還是需要仔細查看，建商如果在簽訂契約之際並沒有遵守定型化契約之規定，那該契約約款就無效，且建商還是必須要給予消費者賠償違約金，除了要注意契約內容之外，消費者在簽約時也應該要求建商簽下「履約保證機制」。

其實，在我國的《消費者保護法》第17條中有明文規定中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，也就是說，我國房屋買賣主管機關為內政部，因此內政部也必須制定出「預售屋買賣定型化契約」，買賣雙方的合約簽署內容也必須以該定型化契約為最高準則。

在預售屋買賣定型化契約會載明應記載及不得記載事項，其中也會包括開工及取得使用執照期限、通知交屋期限、逾期付款之處理方式等各種細節均會詳細記載，若是建商無法在合約內所簽訂下的時間內完成，就會按照其定型化契約相關違約金給予買家賠償，舉例來說，在「預售屋買賣定型化契約」第15項通知交屋期限中有提到，「領到使用執照的六個月內須通知買家交屋」，假如建商試圖拖延交屋時間，消費者是可以依照合約來索賠的，而索賠的金額就是每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

此外，如果延遲交屋超過三個月以上，就可視為建商違約，消費者可以要求解約退款，且依照定型化契約的規定，建商須賠償消費者損失，賠償金額不得高於買賣總價款15％違約金。不過這邊也要提醒，由於在「預售屋買賣定型化契約」第24條中已訂出違約金的賠償金額，所以在第24條第五項中也訂出，買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償，簡言之，消費者無法再另外要求民事相關的損害賠償。

因此，如果消費者真的很擔心買預售屋遇到建商無法如期完工狀況時，建議可以在簽訂契約時也要留意「預售屋買賣定型化契約」第六條之一的五種履約擔保機制，分別為「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，前面三項比較傾向是如果建商違約消費者還能將既有的本金拿回，但並不包括利息跟違約金的部分。如果消費者對於買房有著強烈需求，那就會比較建議應該要以後面兩項「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」為主要履約擔保機制，同業連帶擔保，也就是當賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋，而上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。而公會辦理連帶保證協定，意義上類似，也就是賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之某某公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之某某公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。

（本文由司宇律法諮詢事務所長林司涵律師口述，記者余弦妙採訪整理）