利率及經濟好壞才真正影響房價

財政部莊翠雲部長11日表示，下半年房市走勢與平均地權條例、央行管制、房地合一2.0等打炒房政策有關，而和明年7月實施的囤房稅2.0關聯不大。然而，由於民眾的預期心理，已實施的打炒房政策，其效果已反映在目前的房價，囤房稅2.0對房價的影響效果，則會從宣告政策的那一天起，逐漸遞減。因此，真正影響房價走勢的是，民眾對經濟基本面及利率的預期。

囤房稅負的多寡取決於屋齡及使用的建材。囤房稅2.0造成持有多屋民眾的房屋稅稅率，由目前最高的3.6%提高到4.8%。民眾繳納的囤房稅額等於囤房稅率乘以房屋評定現值，而後者是根據「房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×地段率」的公式計算，而其中的房屋標準單價取決於建材成本。因此，新蓋的豪宅由於尚未折舊，且使用的建材成本最高，因而囤房稅負最重。相對地，陳年老屋的囤房稅負則最輕。

經濟學原理預期囤房稅2.0會壓抑房價。就新屋市場而言，房屋稅稅率上升會減少投資客對新屋的需求，從而降低新屋房價。就中古屋市場而言，房屋稅稅率上升除會降低投資客的購屋誘因外，也會增加多屋持有者的賣屋誘因，從而促使中古屋房價下跌。

不過，由於下列三個因素，囤房稅2.0造成房價下跌的幅度有限。首先，房屋稅的稅基是房屋價值，而非土地與房屋價值的總合。然而，在大都會地區，房屋價值可能只占房地產價值的二、三成。其次，全台超過30年屋齡的房屋占比超過51%，因而平均而言，中古屋的囤房稅負不高。最後，囤房稅只影響自用住宅擁有者中，占比4%的多屋擁有者。

就未來房價走勢而言，民眾對未來利率及經濟基本面的預期會遠大於囤房稅的影響。美國聯準會於去年年初啟動升息循環，使得我國央行將重貼現率由去年年初的1.125%提高至今年3月的1.875%，造成國內房價盛極而衰；新屋價格於2020年第4季至2022年第4季間上漲29%，但在今年第1季下跌1.6%。而中古屋價格則在2019年第3季至2022年第3季間上漲26%，但在2022年第4季下跌1.8%。不過，下列兩個因素造成近來房價蠢蠢欲動：首先，在去年10月經歷台股加權指數及新台幣兌換美元匯率，皆下跌到近來的低點後，民眾轉而預期聯準會明年開始降息。其次，今年4月起，台股投資人對台灣高科技廠商受惠於AI應用具高度期待。此兩因素導致新屋價格在今年上半年上漲3.4%，及中古屋價格在今年第2季上漲5.5%。

然而，基於下列兩個理由，未來利率極可能上行而非下行。首先，美國及台灣今年7月的核心CPI年增率各為4.7%及2.73%，仍超過兩國希望壓抑通膨至2%的水準。再者，政府面對必須調高電價，以彌補台電預估至今年年底虧損4,000億元的壓力，以及消費者面對明年起碳費課徵，造成廠商轉嫁成本的壓力。

最後，未來經濟基本面對房價也無助漲力道。今年第1及2季台灣的經濟年成長率分別為-2.87%及1.45%，而央行近來也下修今年的經濟成長率至1.72%。今年台灣經濟呈現「內熱外冷」的現象。第2季經濟成長率轉正，主因是新冠肺炎疫情緩和後，民眾在旅遊及餐飲等消費的大幅增加，從而對第2季經濟成長率貢獻5.37%。不過，台灣的外銷訂單至今年6月為止，卻出現連十黑，從而反映在國內投資需求對該季經濟成長率的貢獻為-3.92%。由於長期經濟成長取決於投資增加，而非消費增加，因而此種表現恐難以推升房價。

總之，未來短期間，國內利率有上漲壓力，但GDP仍微幅成長。因此，若未出現任何灰天鵝事件，則國內房價維持平盤或些微下調的可能性較高。