萬華都更、危老量能居末段班...台北最老行政區重建之路北熱南冷

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2024/03/22 15:23:38

經濟日報財訊雙週刊

身為國際觀光景點的西門町，所在區域是北市最老的城區，在都更危老推動如火如荼之際，最該翻轉城市風貌的萬華，為何更新腳步快不起來？

文／陳雅玲

矗立在中華路1段，1棟樓高28層的嶄新大樓，最近成為西門商圈熱門聚餐住宿的地點。根據《財訊》雙週刊報導，這棟台北中華大樓在2年前完工，是國內不動產投資信託基金藉由都市更新進行資產活化的首例。這個案例翻新舊城區風貌，串聯中華路林蔭大道及漢中街西門徒步區，形塑了區域指標性的商業場域。

現況　翻開都更成績單　萬華敬陪末座

西門商圈所在的萬華區，是台北市發展最早的區域，也是目前「最老」的行政區。近年都市更新及危老重建興盛，台北中華大樓卻是西門町少見都更成功的案例。根據內政部統計，萬華超過40年老屋占比高達64.32%，10年內新屋甚至連10%不到，僅占6.52%，全區平均屋齡41年，比全市平均屋齡37年還要老舊。

按理說老屋多、重建需求迫切，萬華區都更危老案應為數不少，不過攤開北市都更處統計數據來看，截至1月底為止，萬華都更報核67件，核定件數333件，僅有全市6%核定量，僅次於內湖，排名倒數第2；至於危老核准案有61件，占全市危老案913件的6.5%，無論都更或危老的量能，都是敬陪末座。

優勢北萬華誘因較大　開發商力拚整合

萬華區都更危老量能位居末段班，背後一大原因是南、北萬華立地條件懸殊，都更冷、熱程度就像兩個世界。財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成指著地圖說，北萬華西門商圈這一帶，有不少開發商自行劃定更新單元進場整合，主要鄰近台北車站受惠於「西區門戶再造計畫」重大利多加持，加上土地使用分區為商四，土地深具都更重建效益。

但是和平西路以南，鄰近西藏路、中華路2段、青年公園一帶的南萬華，公劃的更新地區無論數量或面積是北市之冠，但民間能動的案子並不多，都更核定案更是少。

早年，西門地區被劃設為大商業中心，西門町周圍一帶皆屬高強度的商四土地，容積率達800%，圍繞西門商圈周邊，過去曾有「全坤雲峰」、「全坤威峰」、「都美豔」、「龍躍西門」等都更案陸續完工，近期則有「新碩華悅」、「岳泰豐鼎」、「興洋君冠」等案。

《財訊》雙週刊指出，雖然有開發商願意進場整合，但在萬華區談重建，較其他地區更不容易。在地12年的永慶房屋西門直營店店長馮長昊表示，西門町周邊一直有在談都更，但老屋主以長輩居多，對都更較具抗性；一是都更時間漫長要等上5~10年，二是多半不願意搬離現有熟悉的環境。過去「龍躍西門」曾有意整併從漢中街到西寧南路整個街廓，無奈最後只能從1000多坪，砍到剩400多坪。

而近期即將推案「興洋君冠」，鄰近西門町電影街，基地面積約400多坪，將更新重建為地上22層地下5層大樓，預計總銷43億元，不過中間歷經5年都更程序審議、4年公私協調代拆，最終才圓滿更新。

至於危老指標案為冠德建設「萬華直興段」，整合面積近600坪，為區內最大面積危老案，鄰近康定路、內江街口，原始建築存有近百年的4連棟日式紅磚屋，去年拆除動工興建。馮長昊說，那塊地在他來西門之前就荒廢了，整合迄今也有十幾年。

所幸，西門商圈精華地段一直以來都有開發商出手購地整合，像是皇翔相中中華路1段、長沙街口的精華角地，前後砸了近13.6億元、買下近200坪的土地；近年也有內江街4棟老建物以4.6億元被開發商收購，顯見看好這一區都更危老重建的潛力。

劣勢　南萬華房價低、地權亂　重建難

然而，相較於北萬華的熱絡，南萬華猶如都更熱潮外的邊緣地帶。丁致成點出南萬華民間開發商進場意願低落的2大原因。一是過去數十年來政府所蓋的公共住宅、整建住宅、出租國宅、軍眷村大多集中在此，普遍印象這裡多是環境窳陋、低收戶入居多，加上房價不高，缺乏開發誘因。

二是地權複雜度高。萬華每一塊土地幾乎都有故事，碰上文化資產、歷史建築保存問題比其他行政區機率高，更不乏傳承數代的土地資產，演變成一塊小小土地就有數百人持分，像是家族歷史古蹟、祭祀公業等，整合開發並不容易。

特別的是，自日治時期就成立的台北仁濟院，整併了清代以來的公益慈善組織。過去因不少名門望族捐錢、捐土地，台北仁濟院擁有西區一帶大量土地資產，但內部對參與合建或都更的看法仍然保守，少有土地參與重建，也成了難以推動老屋翻新的阻力。

2018年，北市府新增萬華區九處公劃更新地區，面積78.08公頃，範圍多集中在南萬華一帶，包括艋舺大道兩側、大理街周邊、西藏路萬大路周邊暨南機場2期整建住宅，以及捷運加蚋站周邊，希望提高容積獎勵加速更新意願，然而民間都更腳步仍是緩慢。

近年，台北市府也投入公共建設，期望帶動周邊發展，主要包括建設萬大線捷運、興辦社會住宅、市場改建及推動公辦都更等4大部分，當中整建住宅又以南機場整宅、西園整宅為重點項目。

北市都更處主任祕書謝明同表示，目前南機場整宅分為7處更新單元，朝向由政府輔導居民自辦為方向，分期分區輔導居民成立更新會，進展最快的會是去年底公開招商的單元三。另外，西園整宅過去以來沒有重大的都更進展，近期則因「公辦都更7599專案」推動，明顯感受到住戶都更意願提升，只是推動上仍需要時間整合。

解方創造新產業　可望吸引開發量能

根據《財訊》雙週刊報導，從數字來看，相較於其他行政區，萬華都更腳步未能加快，丁致成認為應從根本問題解決。他指出，一個區域沒有都更動能，代表政府提供的重建誘因讓民間無感，即使是提高容積獎勵，但在一個區域沒有價值，也發揮不了作用，尤其是萬華屬於弱勢地區，相較於房價高的大安區，建議政府還可再投入更多政策工具和誘因，引進民間投資。

其中，最關鍵的解方還是要創造新產業和提高就業機會，台積電建廠就是顯著振興區域發展的成功案例。因此要提振萬華這一區域需要的新產業，綜觀北市12個行政區，南港有經貿園區、內湖有內湖科技園區、信義有金融百貨聚落，萬華如果能培植新產業，民間開發量能自然就會流入。