一年內完成都更！老屋整建成本大公開， 「補助百萬元 」藏什麼數字陷阱？

都市更新分重建、整建和維護，相比老屋重建整合動輒數十年，整建中的耐震補強和增設電梯，才能及時改善住戶的生活品質。

在民生社區老屋和屋主討論增設電梯事宜的隔天，建築師陳肇勳接到一通來自美國的電話。電話那頭，是老屋其中一位屋主的女兒，她願意負擔老屋增設電梯的所有費用，因為年過九十的父親，一週需外出洗腎三次，每次上下樓梯都很不便。

儘管如此，其他屋主仍以影響風水為由，反對老公寓增設電梯。幾個月後，建築師再次拜訪老屋，那位老父親卻已經離世……

根據衛福部老人狀況調查報告，六十五歲以上且行動不便的民眾中，六二．六％住在無電梯設備的公寓、透天或別墅；充斥障礙的生活環境，降低獨居長者出門意願，進一步引發「老宅困老人」的社會問題。對此，中央及地方政府相繼推行補助計畫，鼓勵老公寓增建電梯。

致勝三招　讓鄰居點頭

儘管補助金動輒百萬，實務上，老公寓剛開始討論增設電梯時，低樓層住戶總是會投反對票。對此，自二○一五年開始，親身參與十一個老公寓增設電梯成功案例的陳肇勳分享，要軟化一樓住戶的態度，有三招可用。

第一招：喚起住戶的同理心及對社區的情感。陳肇勳說，「動之以情都是可以的」，因為不只是高齡者，從學童到新婚夫婦，人們總是有需要使用到電梯的時候。

第二招：減少或免除一樓住戶分攤經費比例。陳肇勳表示，針對老屋增建電梯費用分攤，較多人採用的是「樓層遞增法」，以一層兩戶的五樓公寓為例，一樓屋主不用出錢，二樓至五樓屋主以樓層決定分攤比例，即二樓負擔一○％，三樓二○％、四樓三○％，五樓四○％。

第三招：讓一樓住戶免費取得產權。陳肇勳指出，增設電梯對屋主最實質的影響，是每一戶會多一坪多的產權；分產權給沒分擔費用的一樓住戶，看似是其他住戶吃虧，實則此舉能有助於住戶間達成共識，創造雙贏。

百萬補助　藏數字陷阱

為加速推動老公寓增設電梯，中央及地方政府都有推出補助措施，內政部營建署針對全台十一個直轄市和各縣（市）政府，提供以總經費四五％為上限，最高補助金額二一六萬元的補助金，新北市則推出「電梯特快車二．○」，總經費補助上限同為四五％；不一樣的是，每案工程總補助金最高可達三六○萬元。

至於開發時間較早，無電梯老公寓數量龐大的台北市，目前老公寓增設電梯總經費補助上限為五○％、補助金額最高二五○萬元，未來經費補助比例和金額上限，更將分別提高至六○％、三○○萬元。

但民眾需注意，政府補助措施容易產生錨定效應，「每棟補助以總工程經費五○％、二五○萬元為限」，並不代表總工程經費就只有五○○萬元。

工料上漲　增建成本增

陳肇勳指出，增建一座電梯，除升降機設備以外，還有原料（鋼骨、外牆、玻璃、窗戶、水電）、建築師設計、營造管銷等成本，近年營建工料漲勢明顯，在大台北增建一座電梯的總工程經費，已從三、四年前的五○○萬元左右，上漲至六○○萬到六五○萬元之間。

雖說工程總經費大漲百萬，在政府補助協助下，每戶住戶負擔金額仍可低於一百萬元。以總工程經費六○○萬元計算，減去台北市現階段最高補助金二五○萬元後，即便老屋採取前段提到的「樓層遞增法」，負擔比例最高的五樓兩戶，平均一戶僅需支付七○萬元。且一切順利的話，增設電梯工程約一年到一年二個月左右，便能完工。

結構補強　軟弱層優先

除了增建電梯解決老公寓不便長者出入的問題，建築結構耐震能力不足也是民眾決定長居老屋時，需優先排除的隱憂。政策鼓勵老屋進行全棟結構補強，但因為所需經費較高昂、施工面積較大且施工期間易影響住戶起居，大規模的結構補強，總容易讓民眾打退堂鼓。

對此，中央政府開闢了第二種選擇，讓無法全棟完整補強，結構上又存在軟弱層問題的老屋，可以藉由「私有建築物耐震補強補助」，補強建築結構特別脆弱的部分。

根據補助要點，一般情況下，每棟建築最高可獲得總補強費用四五％補助，並依施作層面積大小，補助上限有三○○萬和四五○萬元的差異。但如果申請補強的建築物有潛在危險疑慮（如耐震初評結果危險度總分大於四十五分），經行政機關審查同意，建築最高可獲得總補強費用八五％的補助金，補助上限也提高至四五○萬元。

民眾負擔　降至十五％

國研院國家地震工程研究中心（國震中心）私有建築物耐震弱層補強專案辦公室觀察到，在目前已提出申請的案件中，多數可取得總補強工程八五％經費補助，使民眾自負額降至十五％。

國研院國家地震工程研究中心建物組研究員、國立台灣科技大學營建工程系暨研究所合聘副教授邱聰智指出，針對軟弱層進行補強，可以使施工範圍縮小到只有底層或公共空間，所以多數案例中，施工期間住戶仍可維持正常生活，不用特意搬遷，顯示耐震弱層補強在提升建築耐震能力的同時，又可照顧民眾居住需求的雙贏模式。

耐震弱層補強可概分為基礎版A方案，以及進階版B方案，前者針對軟弱層施作耐震補強，後者除補救軟弱層外，更將目標建築的耐震能力提升至新建物耐震能力標準的八成以上。

工程經費　一戶五萬內

以一棟五層樓雙拼公寓（單層二戶、總計十戶）為例，用施作層面計算，A方案每平方米工程費用約六千至八千元，如果施作面積約二百平方米，扣除政府八五％補助金後，每戶住戶的自付額約二萬元上下。B方案因施作範圍較大，工程單價會較A方案低一些，每平方米工程費用約四千至六千元左右，假設施作面積約六百平方米，並爭取到八五％補助，分攤下來，每戶住戶僅需支付四至五萬元。

至於工程期長，A方案約三個月，B方案需六個月可完工，實務上，部分個案因為一併進行裝修或是外牆修飾，工期會拉長一些。

由於過往勘災經驗顯示，部分老屋因存在明顯軟弱層問題，導致底層倒塌、崩塌，邱聰智建議，九二一地震前興建的老屋，可先進行耐震能力評估，如有需要補強，再進一步選擇適合的補強對策。相較於比將老屋打掉重建，耐震弱層補強是提升建築耐震能力費用較便宜、工期較短的選項。

整建維護　成本相對低

談及老屋重建，高齡者容易因認為自己等不到、負擔不起而產生抗拒，寧願繼續生活在陳舊且危險的老屋，然而，都市更新從不只有「重建」，透過「整建維護」翻修老屋，一樣能提升建築安全及居住品質，對於選擇在地安老的高齡者而言，是時間及金錢成本相對低的選項。目前也有老社區會在整合重建意願期間，先實施軟弱層補強，及早提升建物耐震能力，排除隱患。