新聞中的法律／租賃房屋 注意違約金規範

在外租屋要注意，不論房東或房客如有一方想提前解約，都可能需要支付一筆賠償違約金，且賠償費用在不同情況之下也會有不同費用上限，且在一些特殊情況之下該筆賠償費用可能也需要申報所得稅。

不論是房東還是房客在簽租賃契約時，多半都會使用由內政部所公告的住宅租賃定型化契約，該契約也是按照《消費者保護法》第17條第一項來擬定，通常以大多數狀況來看，簽約多數以一年租約為主，且多半都是一年一約，不過在實際上也常常有遇過房東或房客想提前終止合約的狀況。根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第14點「任意終止租約之約定」，如果雙方有約定「得任意終止租約」，只要提前一個月通知對方，就可以隨時解約，也不必付違約金。如果沒有提前一個月通知對方，就得付違約金，並以一個月租金為上限。

另一種情形則是勾選「不得」提前終止租約，則雙方就不能任意終止，房東可要求租客住到約滿到期為止，反之若是房東想提前解約，房客也能主張住到約滿到期為止，或是由雙方協商違約金，基於契約自由原則，自行約定的違約金就沒有一個月租金的上限。此外，不論是房東還是房客，在終止租約後所收到的賠償違約金，也算是一筆收入，但這筆收入卻不見得一定都要申報所得稅，因在民法上有規定，所謂的損害賠償是賠償所受損害跟所失利益，這兩者有所差異。

損害賠償簡單的說，如承租人他沒有按照正常的使用方法來使用租賃物，導致此租賃物有毀損滅失狀況出現，那承租人就必須要恢復原狀，這就會被歸類在損害賠償。至於「所失利益」之賠償，實質乃預期利益取得之替代，性質上係屬新財產之取得，應依法課徵所得稅。

若違約金是針對所受損害，則因為屬於填補房東現存財產的損害，所以並不是新財產的增加，而沒有發生「所得」。反之，若違約金是針對所失利益（例如前面說的任意終止所受的一個月以下租金違約金，並非在填補房東所受損害，而是終止租約不能繼續取得租金的所失利益），則屬於新財產的取得，此時即有「所得」的結果，此部分即應繳納所得稅，並屬於所得稅法第14條第一項第十類的「其他所得」 。

以實際案例來看，大多數的狀況都是會賠償原本的損害為主，很少有出現額外多出的懲罰性賠償金的案例。除非訂出的懲罰性賠償金超出太多，以至於最後就會被評價為是新取得收入，這樣就有很大可能被評價為所失利益。

因此呼籲在簽約時真的要小心，如果對方要求過高賠償金，自身還是要衡量一下到底要是否要接受，因為一旦簽約就會被契約約束，即便最後法院訴訟，法官也可能會要求你依照契約去賠償，會面臨不小的賠償壓力。（本文由司宇律法諮詢事務所長林司涵律師口述，記者余弦妙採訪整理）