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越南土地廠房交易通常有二種方式，一種為直接購買土地廠房，另一種則是透過購買公司股權間接購買土地廠房。直接購買與間接購買土地廠房其時程、租稅優惠、盡職調查、金流及稅費成本等都有所不同，各有優劣，需視情況來決定最適合的方式。凱博在此分享台商在越南以直接購買土地廠房方式，需要注意的七件事。
一、土地廠房出售需工業區開發商同意。土地使用權係向工業區開發商承租的，再出售時需要工業區開發商同意，並由工業區開發商、買方及賣方簽署三方協議。
二、工業區土地使用權轉讓管理費。工業區開發商同意出售土地使用權後，通常亦會要求依轉讓價格比例收取管理費，至於管理費由誰負擔則由買賣方雙方來決定。
三、買方向工業區開發商承租土地。三方協議簽署後，買方要重新和工業區開發商簽訂土地使用權租約，內容主要有租賃期限、租金價格、管理費、污水處理費等，買方在簽訂合同時，需留意租約內容是否和賣方之前一致。
四、公證廠房轉讓合同。因土地使用權係向工業區開發商承租，賣方無權出售，在辦理公證用的轉讓合同上的轉讓標的只有廠房，沒有土地使用權。
五、土地廠房交易包含機器設備。若該土地廠房交易有包含機器設備的轉讓，需另簽訂機器設備轉讓合同，另外，賣方機器設備原來若為免稅進口者，賣方要向海關申請繳清進口稅及增值稅後方能處分。
六、買方投資執照取得。一個位置或區域只能有一個投資項目，買方於申請投資執照前，賣方需先撤銷原投資執照，否則相關政府機關不會核准買方投資執照。
七、土地使用權及廠房過戶。土地使用權及廠房需要向當地的資源環保部門申請所有權人變更，在變更完成取得新的紅皮書後，整個土地廠房交易才算完成。
實務上直接購買越南土地廠房較間接購買為複雜，亦會有非預期狀況發生，建議台商交易前可諮詢熟悉越南土地廠房交易的專業服務機構。
（作者是凱博聯合會計師事務所越南區域總監）
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