名人找個家／張志強：挑下午賞屋

磊山保經資深業務副總張志強過往一直與父母同住，婚後有了孩子，決定與妻子租屋，半年後他開始思考租屋與購屋差異性，認同租房永遠在幫房東繳房貸，決定開始尋找人生第一間房。

張志強說，當時他與房地產朋友交流後，瞭解可以運用房貸寬限期降低每月房貸月付支出金額，加上未來房子增值轉增貸，如果貸款30年期、貸款1,400萬，寬限期三年，每月支出金額將可調降不少，促使他下定決心買房。

張志強與妻子決定找該區域中段房屋，鄰近賣場商圈，走路20分鐘可到捷運站，房價符合自己預算範圍，最後在33歲時買了人生第一間房。

張志強建議，想要買房的民眾，第一先考量月還款，然後尋找適合總價，再依照總價尋找符合期待的物件，最後考慮周邊地理環境與交通、生活機能。

第二，釐清買房目的是自住或投資。投資要思考附近租金行情，如果自住，建議愈低公設比愈好，物件周邊如果有商圈，可以支撐房價；此外，不建議直接買該區域前段，可先買中段地點。

張志強舉例，如果以捷運站為例，他自己設定前段區域的定義，就是走到約五到十分鐘到達，中段區域則為走路十分鐘到20分鐘。一個區域的前段物件好處，是房價發展快速，中段則可等待前段發展完畢，在房價尚未發展到中段前，此時進場可以買到相對便宜的未來可望上漲區域。

第三，建議賞屋時間訂在下午4點到5點，可以充分體會房屋採光、通風、是否西曬等。

在現今升息環境下，張志強建議購屋族注意四大要點。第一，注意每月房貸支出占比，建議要控制一定比重，超過家庭收入占比過高，將影響資金調度與生活品質。第二，多比較銀行提供的貸款與還款條件，青年首購可以把握優惠方案與經驗。第三，依據實價登錄判斷房價合理性。

第四，善用寬限期與銀行轉增貸。假設房貸700萬元，排除其他費用下，每月房貸2.8萬元，寬限期每月繳交1.2萬元，每個月省下的錢拿去做財務工具，增加現金流，等到寬限期結束時，就能透過現金流帶來的被動式收入，降低兩到四成的房貸支出負擔。

最後，張志強說，他買房後了解房子是家人安心力量，但建議民眾買房前必須計算退休金，扣掉退休金才是剩下買房預算，如果提前動支，很容易造成預借退休金狀況，現今許多老年人窮得只剩房子，就是這樣的寫照。