促參模式興建社宅 創造雙贏

立法院財政委員會4月1日邀請各部會專題報告「如何積極推動金融業投注國內公共建設並達成社宅百萬戶政策目標」。財政部長莊翠雲於會議中表示，民間參與建設社會住宅，可以透過促參模式，以享租稅優惠。確實，運用促參機制投入社會住宅，是公民雙贏的最有效作法。

針對國家住都中心研議發行永續發展債券，以支應興建25萬戶社宅1兆元的資金需求，莊部長則回應會跟內政部、金管會討論。由住都中心發行永續發展債券，除違反現有規定外，也未必是更有效率的籌資方式。首先，住都中心為內政部下轄的行政單位，故不符合公開發行公司才能發行永續發展債券的現行規定。

其次，住都中心於2022年6月時，為達成直接興建6.9萬戶社宅的任務，已委由臺灣銀行邀請公股行庫參與4,119億元的聯貸案。由於社宅租金較市場行情至少低二成，故所獲租金收入難以支應貸款利息及本金，因而增加參與行庫的經營風險，以致排擠其再次融資興建社宅的資金。不過，參與聯貸案的行庫會因擔憂可能被倒帳的風險，而去監督社宅的興建及營運過程。相反地，若由住都中心發行永續發展債券，則其類似球員兼裁判，一旦債息及本金無法完全清償，則必然由全民埋單。

相較於發行債券方式，由民間透過促參條例參與社宅興建，是一個較為釜底抽薪的解決方法。目前社宅只要基地面積0.5公頃、總樓地板面積5,000平方公尺以上，就被視為重大公共建設，因而享有促參條例中包含五年免稅及投資抵減等優惠。不過，截至目前為止，社宅興建的促參案非常稀少，而其中不乏成功、失敗案例。

較受矚目的失敗案例是位在台中7期重劃區旁的「西屯區惠來厝段社會住宅BOT案」。該案的土地總市值超過50億元，且為全國第一個以BOT方式推動的社宅案。台中市政府提供投標該案廠商以三年興建300萬戶，而後續獲得50年營運的特許期，以及25%的附屬事業投資規模。然而，此案在2016年經數次招標後，皆以流標收場。

唯一成功案例，是由日勝生集團投資金額79.5億元，興建1,143戶的新北市青年住宅BOT案。此案於2013年簽約，並於2016年興建完成，而目前由該集團負責租賃、管理及維護等事務。依合約規定，日勝生集團將全案30%的其他附屬事業，規劃為住宅與商業設施，並以使用權方式出售。而另外的70%則出租給20-40歲青年，其中30%以市價八成租金提供弱勢青年，而其餘則以市價出租。此案目前出租率達九成三，可謂成果斐然。

實際上在社宅興建完成後，日勝生集團是以市價64折承租給弱勢青年，並以市價八成承租給其餘青年。因此，新北市政府仍須補貼承租戶付出的實際租金與合約規定租金間的差額。

和政府直接興建的方式相比，透過促參條例的BOT方式興建社宅有如下優點：首先，BOT方式是以市場機制來監督社宅投資案的可行性，因此，民間公司有意願投標的案件，其完成社宅興建後，也較可能出現高出租率。

其次，雖然不管透過那種方式，政府每年仍須補貼承租戶付出的實際租金與市場租金間的差額，但透過BOT的興建方式，每一案例可為政府節省數十億元的成本。

新北市青年住宅的成功案例顯示，政府以BOT方式推行社宅興建，只要能縝密設計包含附屬事業規模的上限比例及其他相關規定，則有極高機率能吸引民間投資。而BOT方式除可為政府節省支出外，也可引入競爭機制，故優於住都中心透過發行永續發展債券的籌資方式。