住宅政策宜考量長期效果

內政部近日發表住宅政策的成效及未來目標。截至今年11月為止，社會住宅興建9.1萬戶、包租代管簽約6.5萬戶，以及租金補貼46萬餘戶。為了在2032年前達成25萬戶社會住宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼的目標，內政部擬要求地方政府在區段徵收及市地重劃時，預留3%至5%供社會住宅興建。不過，內政部的政策在短期內打房效果有限，但長期內卻可能造成社會住宅供給過剩。

近來國內房價高漲，是內政部推動三個政策以補貼租金高漲的問題。根據國泰建設的資料，國內新推出建案的平均每坪可能成交價，由2017年第3季的23.9萬元增加至今年第3季的48.9萬元。若以每戶使用30坪空間，以及房屋租金報酬率2%計算，則目前房租為每月平均2.45萬元，已接近基本工資的水準。社會住宅則是提供中、低收入的中籤戶，以市場租金的六成至八成五，獲得承租三至六年的權利。包租代管則是以市場租金的八成，將民眾的非自住房，包租給中、低收入戶。至於租金補貼政策則是對中、低收入戶，每人每月補貼2,000至8,000元的租金。

社會住宅與租金補貼政策對房價產生不同的影響效果。增建社會住宅會增加房屋總存量，因而壓抑房價，尤其是非豪宅的房價。反觀租金補貼會增加租屋需求，從而增加市場租金，因而租金補貼的好處會由房東與房客分享。在短期間，租金補貼會減少無殼蝸牛對自住房的需求，但長期間卻使得無殼蝸牛儲備更多的購房自備款，因而推升房價。

相對於國內目前900餘萬戶的房屋存量，25萬戶的社會住宅占比不大。又由於目前國人擁有自住房比率超過八成，因而內政部的三項住宅政策對房價影響不大。

相對而言，央行的利率決策影響房價更顯著。例如，韓國央行曾將基本利率由去年8月的0.5%提高至今年1月的3.5%，造成去年5月至今年5月間，韓國房價連續下跌8.5%。

反觀我國央行將重貼現率由去年3月的1.125%提高至今年3月的1.875%，造成國內房價只在今年第1季下跌1.7%。由於美國聯準會日前已宣告未來不再升息，因而預期國內房價會因我國央行也不再升息，而呈現易漲難跌的趨勢。

內政部的社會住宅政策，短期間既未配合地方政府需求，而長期間也和我國人口減少趨勢背道而馳。首先，由於內政部要求各地方政府保留區段徵收及市地重劃的固定比例於社會住宅興建，故忽視各地對社宅需求的差異。

根據內政部以低用電戶所定義的空屋率資料，去年下半年全國平均空屋率為8.77％。以六都而言，台北市及新北市空屋率最低，分別為6.7％及7.2%，而高雄市空屋率最高，為9.2％。六都之外，只有新竹縣、市低於全國平均值，而台東縣、宜蘭縣、及金門縣的空屋率皆超過13.9%。因此，內政部設置一致性的社宅用地最低保留比例，會造成台北、新北市及新竹縣、市之外的地方政府，無效率地使用土地資源。

其次，社會住宅供給的對象是15到64歲的青、壯年人。根據國發會的人口預估統計，目前青、壯年人口1,620萬人，而到了2032年則減少為1,475萬人。目前蓋的社宅，到了2070年還可使用，不過，屆時預估青、壯年人口將減少為776萬人。

換言之，長期來看，最近蓋的社宅，到了2070年時可能會因青、壯年人口減少為不到目前的一半，而出現承租率不到五成的問題。

總之，目前內政部的各項住宅政策雖著眼於解決高房價導致的高房租問題，但增建社會住宅的處方，卻可能導致長期間承租率過低的問題。因此，明年總統大選的當選者，宜慎思此政策的合宜性。