社宅政策 應提高包租代管比重

最近媒體報導審計部批評國家住都中心提供的社宅財務計畫，由於高估租金與低估興建及管理費用，導致50年後虧損達近3,000億元。審計部建議住都中心開源節流，研議適當營運模式；不過，由於政府以廉價租金提供社宅給中、低所得無殼蝸牛，因而必然出現虧損。目前包租代管的社宅除可達到公辦社宅的功能外，也不致造成政府龐大財政負擔，因而值得政府未來大力推廣。

住都中心所興建的社宅，從興建至營運的63年間，平均每戶每年需要政府補貼9.16萬元。根據住都中心的社宅財務計畫，預計興建6.97萬戶社宅，而在2021至2083年間產生的現金收入包括租金、管理費及政府補助收入等合計1兆1,190億元。現金支出則包括工程建造及設備維護費用等合計1兆880億元，因而出現賸餘309億元。住都中心以出租率95％及每年調漲0.9％租金推估收入，但已營運社宅的實際租金較原先預估少20.8％，因而原計畫高估租金收入1,869億元。另外，住都中心低估興建、設備維修及業務推廣費1,406億元。經由上述調整，將出現短絀2,966億元。不過，若考慮管理費收入和租金收入高度連動，因而也宜往下調20.8%，以及將政府補貼從原先編列的現金收入中剔除，則短絀將增加為4,024億元。以此金額除以6.97萬戶，再除以63年，可以推估出興建社宅每年每戶造成政府虧損9.16萬元。

上述虧損的主因是社宅以低租金吸引中、低所得無殼蝸牛。目前社宅的租金，例如，由住都中心營運管理的林口世大運選手村，其一般、優先戶租金分別為市場租金58折及46折。而一般地方政府經營者，例如，新北市政府所提供一般、優先戶的租金，分別為市場租金的八折及64折。社宅租金與市場行情有差距必然吸引民眾，因此，已招租社宅的平均中籤率，最低為台北市5.7％，最高為桃園市26.6％。審計部因而認為，社宅在各地供不應求，亟待中央與地方政府加速累積。不過，此建議卻忽略其先前所批評，社宅興建造成財政負擔的問題。

審計部提供住都中心開源節流，研議適當營運模式的建議，並無法解決財務負擔問題。這是因社宅在興建階段耗費大量成本，因而營運後能節流的成本有限。另一方面，社宅唯一的收入為法定租金，因而受委託經管的民間公司並無其他開源之法。

從新屋空屋率及長期人口趨勢來看，公辦社宅政策導致國家的成本耗損超過審計部的評估。首先，去年第4季全國待售五年內完工的新屋8.23萬間，造成19.6％的新屋空屋率。由於剛興建完工以及興建中的社宅，與這些民間新屋具高度替代性，因而政府宜注意此項興建社宅的機會成本。其次，我國30年前出生的新生兒，每年介於31至38萬人。因此，公辦社宅吸引這些龐大數量的青年。不過，社宅的存活期約50年，因此，需要考慮未來50年人口的變化。40年前出生的新生兒數目為38.3萬人，而之後逐年遞減，到今年預估的新生兒數目只有此數目的38.1％，而此遞減趨勢會延續至2070年成為20.5％。隨著社宅愈老舊對民眾愈無吸引力，再加上人口快速減少的趨勢，因此，隨著時間演進，社宅出租率距離住都中心預估的95%會漸行漸遠。

社宅本質上是提供中、低所得無殼蝸牛在成為有殼族前，能以較低租金獲得三至六年的居住空間。因此，公辦社宅和目前的包租代管社宅具高度替代性。截至今年7月底，包租代管社宅已達7.6萬戶，超過原先計劃的6.7萬戶。因此，為避免增加民間空屋及加重政府財政負擔，各黨總統參選人在提出擴大社宅計畫的政見中，宜增加包租代管社宅的比重。