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國內老屋重建需求熱切，但都更審議卻愈形牛步，成為台灣市容更新最大的障礙。
中央和地方通力克服難關，才能讓大家更願意來參加都更。
文／陳雅玲
根據《財訊》雙週刊報導，國內老屋重建需求熱切，累計都更危老核准件數已經突破4千多案，反映這幾年量能倍數成長，是合計過去20年來660件都更核准案的5倍。不過，再細究當中的數據，危老案一年平均將近八百案，都更案一年平均僅有80案，兩者竟相差十倍的落差。明顯看出，國內都更案量其實未能進一步擴大。
小英政府上任後，內政部政務次長花敬群七年前便催生推動《危老條例》，打破都更過去數年來窒礙難行的困境，開闢都更以外，老屋重建的另一條捷徑。身為推動危老開創者，反而對都更感到憂心，他說：「危老案的量已經到頂了！如果都更的量打不通，全台量能很難再往上衝！」
危老條件比都更差 為何危老案仍居高不下
《危老條例》被喻為都更的高速公路，但隨著10%時程獎勵遞減，取而代之是要擴大整合範圍，加上住戶要百分百同意，但市場還是趨之若鶩，「都更則無論是容積獎勵上限、稅負減免優惠，以及不用百分百同意，比起危老的重建條件都還要具優勢，但為何大家還是不願走都更路徑，值得思索。」花敬群說。
都更程序冗長 一個建議再等3個月
花敬群舉最明顯的例子，一家單一產權的飯店，如果走都更流程，按理說可以拿到更多的容積獎勵；但事實證明，飯店重建還是申請危老，「這是為什麼？」
一位不具名的業者指出，都更審議是一件冗長的過程，往往因為委員一句話要求業者修改，等到再次審議是半年後的事，如果當下修改不合規定，就是再來一次。而這只是補正文件往返的環節，當中不乏等待安排聽證會的時間，「一個聽證會詢問了3個月，最後終於排上了，那又是一個月後的事了！」
因此有愈來愈多的業者棄都更轉危老，明顯不在於容積獎勵不足的問題。《財訊》雙週刊指出，從數據來看，以財團法人都更研究發展基金會統計，1999至2005年間核定的都更事業計畫，每案平均0.8年，而近年2021至2023年每案核定平均要4.7年，整個時程拉長近5倍。而且，這個數字尚不包括有的案件採用事業計畫及權利變換計畫分送的都更案。
因應近年都更需求熱絡，雖然各縣市地方政府陸續祭出加速都更審議精進的政策；然而，投入都更領域30餘年、財團法人都更研究發展基金會執行長丁致成認為，實質上卻是成效有限，過長的審議時程，還是讓想要都更的權利人和建商卻步，「地方政府還有精進的空間！」
主要原因是，審議時間拉長，往往造成更多的問題與矛盾，例如更新後價值的評估、營建成本、共同負擔比率等，都會隨著時間延長而與事實偏離更遠，對於實施者（投資者）或土地所有權人並不公平。其實都不利於政府都更政策的推動。
2019年，《都市更新條例》曾大幅修法，制定都更容積獎勵項目，像危老一樣標準化、明確化，採取容獎核算以條列式勾選方式，減少審議項目以縮短時程；另一方面也解決容積獎勵不確定性等問題，以增進地主與實施者的信任。近年都更案量也從過去每年平均40案，增加至80案，引發各界出現都更審議冗長，審議項目存在討論空間的聲音。
尤其，以都更公益性回饋來說，過去審議考量點，在於政府給予容積獎勵、稅負優惠，因此要求案子必須回饋一定程度的公益性。但花敬群認為，現今政策鼓勵都更，都更是將威脅到居住安全的老屋拆掉蓋新房子，本身就具備了公益性，「隨著時代變遷，過去慣用的邏輯是否還適用？」
另一方面，業者也經常被要求再努力和住戶溝通看看，案子盡量到整合百分百。從實務上來看，申請都更，很大原因就是整合難達成百分百同意，寄望政府展現公權力，搭配代拆機制協助無法解決的爭議，然而審議卻被要求再提高同意比。
以日本為例，丁致成說，民間的每一件都更案都被政府視為政策執行，列管和追蹤所有的案件，並將執行和細節相關資訊公布在政府官網。一般來說，日本審議都更案很少超過半年。
降低審議密度 市場才會進入成長
對於推動都更的困難，經常歸因面臨地主與住戶要求「一坪換一坪」，整合難度高，各縣市政府也朝向訂定一堆容積獎勵。花敬群直指，一味訴求增加容積獎勵，並不會加快都更速度，一旦容積獎勵天花板打開，就天下大亂，所有原本已經達成共識的案子，都會要求重新再來。
《財訊》雙週刊分析，能讓都更案量加速成長的關鍵，還是在於都更這一條路要再放寬，也就是審議簡單和明確，讓都更審議危老化。像是對於不同意戶或爭議案件，採取分類分流處理。並從簡化程序、明訂審查標準著手，「盡量讓事情單純，審議密度不要這麼高！」如果中央和地方能夠通力克服這項困難，大家會更願意來參加都更，花敬群認為，國內都更還有2至3倍的成長空間，這才能正式進入成長期。
花敬群指出，台灣現階段已打下都更危老的基礎，若再能打通都更流程，市場才會進入真正的成長期；接下來，國內要面對的是中南部地區的重建融資系統的建立，最終是朝向都市更新不動產證券化，解決高齡化社會下的都更困境，並避免都更「士紳化」的發生。
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