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央行意外地宣布升息半碼,信義全球資產公司總經理林三智分析,升息會限縮壽險業等收益型買方可投資範圍,但今年商用市場企業自用當頭,公司購置辦公室動能十分強勁,尤其是核心商圈優質商辦大樓,是今年的重點交易產品,商用不動產穩健抗通膨的特性,吸引資金長線持有,預料此次升息對商用市場交易量影響不大。
信義全球資產公司觀察,在高利率、高通膨環境,企業購置商用資產,有助於抵抗通膨、資金避險,使得今年商辦買氣續旺。台北市區辦公室屋齡雖偏高,但有地處黃金地段的極佳優勢,吸引企業、置產族買進長線持有,身價也連年上漲。
據實價登錄揭露,屋齡30年以上老商辦交易件數從2019年的80件,成長至2023年的153件,等同於去年台北商辦市場,平均一個禮拜就有約3件老商辦成交;成交單價也從2018年的72萬元成長至2023年的80.4萬元,五年來漲幅達12%。
總計2023年北市老商辦交易量達79億元,案件主要集中在有台北華爾街之稱的敦南商圈,若從成交單價級距來看,老商辦成交單價主要集中在60萬元至80萬元間,佔總交易件數約47%;其次是80萬元至100萬元間,佔26%;另外,去年共有12件商辦交易單價站上百萬元,在總交易件數中佔了約8%。
據信義全球資產觀察,2023年億級交易案共有15件,實價登錄揭露交易總價最高為裕台企業大樓,由台中銀租賃事業因擴充辦公空間需求,以6.42億元買下4戶,成交單價每坪96.99萬,一舉刷新當棟最高單價紀錄,顯示台北市區精華地段老商辦身價看漲,吸引企業法人、高資產客群積極布局。
林三智說明,企業擴充辦公室,多會優先選擇原址附近的辦公大樓,一則不需改變員工通勤習慣;二則可提高部門間的溝通效率。隨著台北辦公室租金攀升,企業所需負擔租金成本增加,越來越多企業主決定購置自有辦公室,且空間買大不買小,除可因應企業發展增設多元設施,空置空間也可轉租收益,開拓穩定現金流。
林三智分析,升息主要受衝擊的會是收益類型的產品及買方,但由於前兩年央行連五升息,壽產險業已大幅減少布局商用不動產,加上今年市場資金雄厚、企業自用購置動能強,且目前有承租辦公室的企業,在面臨租金調漲的情形下,由租轉買意願增加,預料此次升息對整體商用不動產交易量不會產生劇烈影響。
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