央行走自己的路「升息半碼」黃舒衛：對房市影響有限

房市自去年下半年起交易量明顯回升，央行21日召開理監事會議，會後宣布升息半碼，為去年第2季以來首次升息，跌破外界眼鏡。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，在經濟持續擴張、通膨隱隱作動下，央行選擇走自己的路，升息半碼，不過信用管制不動，對房市影響有限，但對商用不動產市場，衝擊較為明顯。

黃舒衛表示，聯準會維持今年降息三次的預測，且將放慢縮減購債的步調。全球經濟局勢未受零星地緣政治衝突、中國大陸房企風暴影響，連長期處於負利率的日本都啟動升息，整體投資在高科技創新帶動新一波產業革命的樂觀氛圍下，引動資金湧入市場，不但各主要股市、比特幣頻創新高，甚至近期兩檔ETF申購金額都破千億。

民間消費成長平穩，民間投資回溫，預期內需續為驅動經濟成長的主力，經濟成長溫和擴張可期，但電價調漲、淨零轉型恐帶動通膨壓力難降，因此台灣央行終止連3凍，升息半碼。

黃舒衛分析，去年第3季開始有新青安點火，房市交易量隨即出現兩位數的年增率，甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億，是有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場，連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬，二手房牽動一手房，短期市場氣氛偏熱。

住宅市場的剛需、置產熱潮已經傳導到土地市場，近期北部建商積極透過整合、標售、競價來取得中部及低基期房價區域土地，近期更有嘉義科學園區題材添柴火，即便央行再度升息，但基本面表現仍強，投資熱潮難擋，房價、地價難降。

商用不動產方面，黃舒衛認為，相對於住宅、土地市場，此次升息半碼，對商用市場較具衝擊，其中壽險業進場的租金收益率門檻從2.845%拉高到2.97%，雙向作用一方面縮減可購物件的數量，也降低創價機會，另一方面，也抬升既有資產漲租的壓力，因此買方以自用、長期置產為主，標的選擇則將偏好「售後回租」、工業類、開發型、土地產品。

黃舒衛強調，目前房市信用管制措施、打炒房、稅制改革已經全面化布局，無論是住宅、商用的短期投資空間已小，再加上利率條件、升息幅度相對較低，無論房市管制或貨幣政策對市場的影響不大，今年市場最大的變數反而是年底美國大選結果，進一步觸動新一輪美中貿易衝突所帶動的全球產業、資金再結構對房市產生的漣漪效果。