商用不動產延續溫漲趨勢 高力國際總座劉學龍：2024沒有悲觀理由

高力國際今（27）日發布第4季商用不動產及土地投資市場調查，市場依舊呈現兩樣情，在企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣下，商用不動產交易量達1,370億元，年增3%；土地市場因各項管制措施未解禁，持續萎縮，交易量僅1,284億元，年減20.4%，為近6年最低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，截至12月25日，今年商用不動產以辦公室與廠辦大樓買氣較佳，合計交易金額達732億元，占整體交易比重超過53%，辦公大樓主要受惠於第2季新光一號所標售的新光中山、新光國際商業大樓與台証金融大樓等個案；而廠辦交易則有企業購置自用總部動能支撐，包括鴻運科技購置土城元宇宙AI園區與崇越科技（5434）購買內科廠辦等重要交易。

以買方類型來看，今年對於壽險業來說係低氣壓的一年，僅台銀人壽、台新人壽與全球人壽出手購置單層的廠辦及店面，總金額也僅11億元，報酬率的要求明顯壓制其投資動能，不過對於其他類型買家來說倒是趁機進場的時機。

電子業及科技業可以說是今年最積極的買家，總計出手393億元買進商用不動產，主要也都是為了因應未來的業務成長及組織擴編，而提早布局購置自用大樓及廠房。

進一步彙整近4年商用不動產交易熱區，台北市連續四年的交易額都突破500億元，也是交易金額最高的熱區，第二名則分別由桃園市、新北市與台中市等具有成熟產業聚落的三都輪替，梁儀盈認為，核心區域資產保值性強，有好物件釋出就會有買方出手，因此今年光台北市的交易額便高達706億元，占整體總交易額約52%。

2023年前十大指標商用不動產交易，有6筆屬於整棟交易，有2筆是預售廠辦交易，其中交易金額最高為李姓自然人以125億元買進基泰忠孝大樓，再來則是鼎固置業以116.8億元買下新光天母傑仕堡，第三名為鴻運科技出手75.5億元買下中工元宇宙AI園區部分廠辦，高力國際指出，前五大交易案的單筆交易金額超過50億元。

土地市場方面，即便第4季在高雄市與台中市標售土地之下，將單季土地交易量推升至428億元，整年度仍難逃土地交易衰退命運，全年交易量約1,284億元，年減幅超過2成，若進一步對比2021年土地交易金額最高時的2,974億元，則是直接腰斬、年減幅超過53%。

高力國際董事總經理劉學龍認為，受限各項房市管制未鬆綁，直接衝擊土地買氣，身為土地市場最大買家的建築業，今年購地金額僅702億元，再度較去年減少14%。

今年土地交易最熱絡區域為桃園市，交易額為350億元，其中有半數來自於政府標售土地而得，進一步觀察主要都會區土地交易概況可以發現，桃園市係近幾年以來土地需求最穩定的區域，產業聚落的成熟成為廠商擴廠首選，而重大建設的加持也吸引建商出手。

今年前十大土地交易案中，單宗交易金額全數低於50億元，交易金額最高土地案為宏園建設、瑞誠建設等兩家以47.88億元買進台北市北投振興段地，第二大則是富宇建設以40億元買下台中北屯愛子幼兒園土地，而前十大土地交易案中，台北市、台中市各占3筆。

展望明年，劉學龍認為，有望延續2023年的溫漲，2024年沒有悲觀的理由，尤其目前全球升息已告一段落、企業自用買盤需求仍穩健的情況下，持續看好商用不動產的整體發展。

在產品策略上，由於全球積極發展新興科技應用熱潮，而正也是台灣產業強項，帶動台灣產業聚落穩定成長，進一步推升周邊廠辦自用需求；至於以投資目的來看，投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦，兼具自用及出租彈性，並保有未來增值空間及重建潛力。