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都跟人性有關!讓屋子淪法拍的兩類狀況

提要

讓屋子淪為法拍的兩類狀況

圖/pixabay
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本文共1374字

布克文化 作者: 吳鴻暉

編按:作者從一名計程車司機,蛻變成為法拍投資專家。他認為:「這個領域的競爭者較少,正可以作為投資的優先選擇。」20年600間的豐富資歷,他認為,從看似最難的入手,有助於更了解各種專業知識,之後即使遇到再難的情況也能夠迎刃而解、順利處理。

本書曾經提過屋子淪為法拍的兩種情況,在此我們結合實例作進階說明。法拍市場上最常見的兩類法拍屋產生原因,其實都跟人性有關。

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原屋主欠錢

為何說跟人性有關呢?筆者的經驗發現,很多時候,債權處理並不是無法處理,而是當事人不願面對。

本書傳授法拍屋投資知識的同時,也希望分享正確的理財觀念,我也會跟我的學員討論,如果他是那位房子被拍賣的當事人,他到底是哪一步做錯了呢?

舉例來說,曾經有個法拍物件,當時我們以 810 萬得標取得,原屋主的狀況是,長期積欠管理費未繳,另外也跟農會有借貸關係。

然而事後我知曉,最終拍賣結束後,法院上有 580 萬可以分配給原屋主,也就是說原屋主其實不是那麼「沒錢」,他本來的債務只有大約三百多萬,只是他不願意面對難關,一味逃避,造成了大損失。

以該物件的市場行情來說,市值大約可達 1,500 萬,原屋主的確因為理財不當,導致連管理費都繳不出來。

但正確的做法,應該好好分析自己的資產現況,然後當開始左支右絀時,適時處理資產;例如找到優秀的仲介公司協助賣屋,就算屆時賣價不及市價,也不會淪落到法拍屋那樣的低價。

變價分割

在前一章,我們介紹產權糾紛爭議時,有提到變價分割,除了像是共有人其中一人因債務問題讓其持分淪為法拍外,另有一種情況就是,當共有人想針對共有物進行處分,其他共有人卻不同意時,可聲請變價分割。

當法院也判決可以變價分割後,接著還有優先承購權的問題。

什麼是優先承購權?

以三兄弟例子來說,法院將共有物變價分割,那共有物的全部或一部分將依規定,強制執行拍賣不動產程序。在此情況下,假定大哥是聲請變價分割者,那麼兩個弟弟在法拍流程進行後,擁有優先承購權。

所謂優先承購權,係指法律基於一定之目的,即第三人就出賣人出賣某物給買受人時,能以同一條件優先於原買受人而買受。

這裡直接以前述三兄弟案例來說明,也就是兩個弟弟擁有優先承購權。

假定該共有物被變價分割,後來進入法拍流程,第一拍就有人得標,其金額是五百萬。那麼該得標人即使已經以最高價得標,仍不代表他可以取得該房子;因為還必須徵詢擁有優先承購權者的意向。

以本案例來說,法院會詢問原物件的其他兩位原始共有人,也就是那兩個弟弟,有沒有要行使優先承購權?

假定兩兄弟中任何一位,願意行使優先承購權,那原得標人不得異議,只能放棄該標案,領回保證金。

而這位優先承購者,不需要再喊價也不得減價,就是依照原得標人的價格,也就是五百萬,正式取得房子。

反之,若兩兄弟都無力或無意願行使該權利,那麼該原始得標者才能正式得標,取得權利移轉證書。

另外假定本例中的兩兄弟,都想行使優先承購權,最後就必須靠抽籤來決定。

為避免這樣的情況,有可能兩兄弟之一,自己也擔任投標人,或委託自己信任的親友擔任投標人;也就是他也依照流程,和大家競標。

若最終他得標,彼時就沒有優先承購權問題。

當然,也許兩兄弟都有這樣想法,兩個後來都去參與競標,最終就還是以出價最高者得標。

本文摘自布克文化出版的《法拍屋投資攻略:全能法拍王吳鴻暉,無私傳授合法暴利的秘密,20年600間的實戰經驗,法拍必勝123》

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布克文化成立於 2003 年,為城邦出版集團旗下的出版社。 布克文化為小型綜合型出版社,出版範圍涵蓋旅遊、財經、健康、瘦身、食譜、學習、電影、圖文、戲劇、等相關出版品。布克圖文書質量兼俱,獲獎無數,以台灣出版最高榮譽金鼎獎為例:《TO by 通勤日記》入圍第32屆金鼎獎,《瘋狂日記2》《Mr.Pig2:實現夢想的祕密》入圍第33屆金鼎獎。 布克的出版理念:以讀者的閱讀價值為出發點,因為book讓我們更靠近。

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