買房估價如何做 專家教您掌握4大關鍵

買房前不少民眾會尋求「估價管道」來預估貸款成數。許多銀行也提供免費估價服務。銀行鑑價部門根據房屋類型並配合當地生活圈機能、屋況、屋齡等等做判斷。「銀行免費估價」是讓購屋需求者有個參考依據，讓借款人更能妥善配置資產。

通常銀行初估，會有幾種方式：一種是看行內系統的歷史資料庫再跟需求者說明，類似看實價登錄的操作；另一種是銀行人員與行內鑑價部門配合，做完評估後再將資訊回覆給行員。房屋貸款知識家創辦人知識長呂崑富指出，房貸評估有以下四大關鍵：

(一) 了解自身條件

找行員估價前，應瞭解自身條件適合那類型的銀行。當自身條件不符合該銀行規範，估也是白估。若不了解自身條件，除了浪費銀行「免費估價」的美意外，也會默默的讓行員將您納入黑名單，日後要尋求協助會較為困難。

(二) 買房需求明確

有些人想說：「先估價看看再買房」，殊不知沒準備出價買房看房、內心頂著走馬看花的心態，無意間讓行員當「免費估價機」，業務過多影響到正事處理。「你認真，別人就把你當真」，確定自己是真的要出價買房的準客戶，行員才能換位思考找出適合你的估價模式。

(三) 善加利用估價工具

資訊的落差決定財富的落差，善加利用各大房屋銷售平台與內政部實價登錄系統，比對開價與成交價，並從實價登錄中仔細比對同類型商品，價格異常高低都要找出原因，比如親友、員工買、毛胚屋、增建與否都會影響到價格。功課做足再參考銀行回報估值，才能在房市的戰場中知己知彼、精準出手。

(四) 與行員培養默契

除了找自己認識行員估價外，也可請房仲或代書協助洽詢行員，或是身旁有買房經驗的朋友詢問。至於第二點提到的「你認真，別人就把你當真」的方式，有幾點方式可以參考：

一、與行員留下聯繫方式：

除了表現出「準客戶」的態度請求協助、也方便傳謄本給行員，更重要的是行員服務好，還能再推薦客戶給對方做業績，建立良善的雙方默契。

二、準備謄本及坪數給行員：

申請謄本其實是要費用的，光是調閱建物不含土地平均一件成本約40元甚至60元區間，看起來不多，但這畢竟是「未知數的業績」，有時候分行在忙碌時，會將此未知數排在最後順位處理，甚至是忘了處理。而有些謄本標示過於複雜，也常被自動排到次順位代辦事項，間接影響到借款人得知估值的時效。若先自備好「謄本、算好坪數、註明有無停位，停車位型態屬坡道平面、機械平面、坡道機械、機械機械式、地下幾層的停車位」，若是透天最好連同「土地謄本」一起準備。將資料一併標示清楚，將心比心省去行員估算時間，提高服務效率。

三、適時遞上溫暖

俗話說：「吃人一口還人一斗是人之常情」，畢竟對未知的業績，行員也不是自動估價機，有時為了讓您有較高估價而搜集相關資訊幫您向鑑價單位爭取價格。這時送杯咖啡請行員，讓行員感受到真誠，更願意為案件投注心力。

呂崑富表示，購屋時掌握以上四個原則，房屋估價才能擁有高CP值與回饋，再也不是得到「粗估」而是真正的「初估」。

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