恒大、碧桂園接連爆雷...營造老董：大陸房價10年飆10倍 今後增量市場轉變成存量市場

華人地區的房價一直高高在上，一來因為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統，所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣，房價都很高，在有華人居住的地區和國家，華人也總會是購屋的主要族群。

當前台灣的高房價已經讓年輕人覺得絕望，尤其2001年以來，民眾所得增加不多，房價卻漲了2~3倍，一下子就把民眾的財富做了重分配，沒有買房的淪為貧窮階層。

大陸的房價在過去10年飆漲了10倍，直到前幾年漲價之勢才停下來，但是在房價飆漲的背後邏輯，兩岸却呈現出不同的樣貌和發展。

大陸房地產的發展歷程

大陸城市的土地一律國有，民眾透過付費向政府承租一定年限的「 土地使用權」，地方政府利用民眾承租土地所繳納的「土地使用權」從事公務支岀和公共建設，這也是中國俗稱的“土地財政”，因為出讓土地是地方政府的主要收入來源，因此勢必要將不動產變成投資品，以增加土地收益。

房地產在中國，不僅僅是經濟問題，更提升到政治和政權層面。房地產成為政府融資的工具，成了政府的錢袋子，是經濟政策和政府創建收益的工具，一切的房地產政策都是圍繞創收來進行。

1.首先，中國藉由鼓勵房地產開發迅速的完成了國家的整體基礎建設，靠著賣地籌措地方政府從事基礎建設所需要的資金，完成了基礎建設之後，房價順勢推高，房價高了，地方政府賣地的收入又跟著水漲船高，再用這些賣吧的錢從事地方建設，幾個輪迴下來，中國的整體建設快速完成，這是戰略上的成功。這樣的方式讓它們在短短的30年內完成了歐美耗時百年才能完成的城市建設。

2.但是這種成功也導致了高房價，和民眾普遍的炒房風氣，尤其一些知識份子看準了政府的戰略目標，大膽跟進炒房，結果當然賺的荷包滿滿，躍身成為富豪階級。

3.如今，中國政府的戰略目標已經達成，不需要再藉助房地產來支撐 它的基礎建設，加上房價已經普遍偏高，因此扼止房價繼續上漲自然也成了中央政府的必要舉措。

所以，高房價對中國來說堪稱「必要之惡」，雖然高房價帶來了貧富不均，但也藉此完成了硬體的基礎建設，大幅提升了中國國家經濟成長和國民生產毛額。

2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張，中國調整了房地產的宏觀發展政策，明確的宣示房地產的居住定位，「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則，也宣告了中國房地產暴富時代的結束。2020年大陸進一步提出了三條紅線的房企債務限制。

隨著三條紅線政策的提出，以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊，房地產企業普遍出現財務困難，大陸房地產市場熱度開始降溫，地方政府土地財政面臨壓力。

2021年年底，恒大集團（中國第二大）爆發債務危機，2023年碧桂園（被稱為「宇宙第一房企」）、SOHO中國也出現債務違約危機，這些（世界）重量級的超大開發商爆雷一方面固然是過高的財務槓桿，但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」，引發「現金流」不足，導致整體資金鏈斷裂所致。

根據中國國家統計局數據顯示，2020年以來，大陸房地產市場銷售、開工等數據均較以往下滑，這也顯示，大陸居民對房地產的態度已經有所轉變，亦即民眾瘋狂買房的熱情不再。

再分析恒大和碧桂園兩家爆雷的情況則有所不同，恆大在總負債或還款壓力上都明顯偏高，恆大債務主要涉及上游供應商的各類應付帳款，以及銀行和債券投資人的各類有息負債，其全面違約帶來的系統性風險太高，導致漏洞太大較難填補；而碧桂園，其主要問題出在建案和土地儲備大多集中在三四線城市，這些城市的房價和買氣修復速度相較一線城市更為緩慢，且長期面臨庫存嚴重過剩、人口加速流出的問題，這些因素都為碧桂園的銷售和流動性的改善帶來壓力。

整體來看，大陸房地產的高速成長已成過去式，房地產市場將從增量市場轉變成存量市場，日後房價很難再出現暴漲。

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