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恒大、碧桂園接連爆雷...營造老董:大陸房價10年飆10倍 今後增量市場轉變成存量市場

提要

胡偉良:從大陸恒大、碧桂園的接連爆雷,看大陸房地產的未來可能發展?

大陸房市示意圖。 中新社
大陸房市示意圖。 中新社

本文共1543字

作者 胡偉良

華人地區的房價一直高高在上,一來因為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統,所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣,房價都很高,在有華人居住的地區和國家,華人也總會是購屋的主要族群。

當前台灣的高房價已經讓年輕人覺得絕望,尤其2001年以來,民眾所得增加不多,房價卻漲了2~3倍,一下子就把民眾的財富做了重分配,沒有買房的淪為貧窮階層。

大陸的房價在過去10年飆漲了10倍,直到前幾年漲價之勢才停下來,但是在房價飆漲的背後邏輯,兩岸却呈現出不同的樣貌和發展。

大陸房地產的發展歷程

大陸城市的土地一律國有,民眾透過付費向政府承租一定年限的「 土地使用權」,地方政府利用民眾承租土地所繳納的「土地使用權」從事公務支岀和公共建設,這也是中國俗稱的“土地財政”,因為出讓土地是地方政府的主要收入來源,因此勢必要將不動產變成投資品,以增加土地收益。

房地產在中國,不僅僅是經濟問題,更提升到政治和政權層面。房地產成為政府融資的工具,成了政府的錢袋子,是經濟政策和政府創建收益的工具,一切的房地產政策都是圍繞創收來進行。

1.首先,中國藉由鼓勵房地產開發迅速的完成了國家的整體基礎建設,靠著賣地籌措地方政府從事基礎建設所需要的資金,完成了基礎建設之後,房價順勢推高,房價高了,地方政府賣地的收入又跟著水漲船高,再用這些賣吧的錢從事地方建設,幾個輪迴下來,中國的整體建設快速完成,這是戰略上的成功。這樣的方式讓它們在短短的30年內完成了歐美耗時百年才能完成的城市建設。

2.但是這種成功也導致了高房價,和民眾普遍的炒房風氣,尤其一些知識份子看準了政府的戰略目標,大膽跟進炒房,結果當然賺的荷包滿滿,躍身成為富豪階級。

3.如今,中國政府的戰略目標已經達成,不需要再藉助房地產來支撐 它的基礎建設,加上房價已經普遍偏高,因此扼止房價繼續上漲自然也成了中央政府的必要舉措。

所以,高房價對中國來說堪稱「必要之惡」,雖然高房價帶來了貧富不均,但也藉此完成了硬體的基礎建設,大幅提升了中國國家經濟成長和國民生產毛額。

2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張,中國調整了房地產的宏觀發展政策,明確的宣示房地產的居住定位,「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則,也宣告了中國房地產暴富時代的結束。2020年大陸進一步提出了三條紅線的房企債務限制。

隨著三條紅線政策的提出,以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊,房地產企業普遍出現財務困難,大陸房地產市場熱度開始降溫,地方政府土地財政面臨壓力。

2021年年底,恒大集團(中國第二大)爆發債務危機,2023年碧桂園(被稱為「宇宙第一房企」)、SOHO中國也出現債務違約危機,這些(世界)重量級的超大開發商爆雷一方面固然是過高的財務槓桿,但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」,引發「現金流」不足,導致整體資金鏈斷裂所致。

根據中國國家統計局數據顯示,2020年以來,大陸房地產市場銷售、開工等數據均較以往下滑,這也顯示,大陸居民對房地產的態度已經有所轉變,亦即民眾瘋狂買房的熱情不再。

再分析恒大和碧桂園兩家爆雷的情況則有所不同,恆大在總負債或還款壓力上都明顯偏高,恆大債務主要涉及上游供應商的各類應付帳款,以及銀行和債券投資人的各類有息負債,其全面違約帶來的系統性風險太高,導致漏洞太大較難填補;而碧桂園,其主要問題出在建案和土地儲備大多集中在三四線城市,這些城市的房價和買氣修復速度相較一線城市更為緩慢,且長期面臨庫存嚴重過剩、人口加速流出的問題,這些因素都為碧桂園的銷售和流動性的改善帶來壓力。

整體來看,大陸房地產的高速成長已成過去式,房地產市場將從增量市場轉變成存量市場,日後房價很難再出現暴漲。

本文由品嘉網授權轉載

以上專欄作家文章不代表本報觀點

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胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構

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