都更執行效率低！鄉林賴正鎰：政府應盡速訂定都更強拆辦法

鄉林（5531）集團董事長、全國商總主席賴正鎰今（23）日表示，國發會最新報告，台灣人口高齡化有加速趨勢，人口結構恐怕出現國安危機之外，社會全齡住宅安全需求也迫在眉睫，但更的執行速度不如預期，建議政府除了加快都更審查效率、簡化作業流程外，也應盡速訂定都更案相關強制拆遷辦法，提高公權力的執行力，才能有助於都市風貌的更新與強化國人居住安全。

國發會發布的最新人口推估報告台灣將在2025年進入超高齡社會(老年人口占比大於20），到2028年勞動力減少、社會經濟負擔加重，人口紅利消失，顯見台灣人口正因為少子化問題，有加快老齡化速度的趨勢。

據內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年前四月已核定12案；新北市去年全年核定20件，今年前四月已核定10件，速度與件數的審核腳步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件達252件。

都更案不動工有七大原因 損益平衡很困難

鄉林不動產研究室分析指出，都更案在核定公告實施後卻又沒有動工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。

鄉林不動產研究室表示，雙北市平均屋齡老舊，房市蛋黃區深醞潛在老宅換屋族與剛性需求，成為都更合建的一級戰區；據調查研究報告指出，雙北市的都更案平均審議時間約需2.4年，平均施工期約3.51年，算起來每件更新案不包括前期整合、規劃，最快還要六年才能完成。

賴正鎰也說，都更案件前期作業很長，10年是司空見慣，其中跟地主間洽談共同負擔、權利變換等合作條件也通常是三年前就談妥，近來因為新冠肺炎疫情導致缺工、缺料，每坪營造成本幾乎是翻倍，建商推都更事實上要達到損益平衡很困難，俗語說：賠錢生意沒人做，擔心做了反而虧錢，小型建商乾脆拖著不開工。

營建成本跳漲 都更工程發包人力難找

此外，賴正鎰指出，疫後百業拼復甦，很多產業擴大徵才面臨招不到人手的缺工困境，年輕人寧願從事服務業也不願意到工地工作，營建人力老化和斷層問題也造成工程發包的窘境。

他強調，近年央行配合打房，針對購地貸款成數加以限縮，建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建案件增多，鄉林在雙北市也有近20個都更危老的合建案正在整合進行，其中北市中山區吉林路案預定今年下半年率先推案。

賴正鎰表示，這二年營建成本跳漲，全國每坪營建成本均價從9萬漲到15萬元，台北市漲幅更達100%，每坪從12.5萬漲到25萬元，新建案工程預算一再向上追加，又遇上「平均地權條例修正案」將上路、房市降溫，有些建商真的就封盤暫停推案。

他認為，建築成本飆漲，對都更的影響最大，工期一再延遲，恐怕會導致都更戶與實施者之間產生不信任和合約糾紛問題，景氣循環或有規則可循，但疫情平穩後通膨和升息讓物價波動非常明顯，這段周期長短很難預測，提高強制拆遷公權力並平抑物價、解決缺工難題是政府在推動都更工作上應優先解決的三大課題。