台灣空屋有多嚴重？7年光電工程師觀察「重劃區演化三階段」：當初笑「鬼城」的人，笑著笑著就哭了

編按：作者曾經是計程車司機、夜市擺攤、被裁員3次、換過17份工作、離過婚，僅用4年，從無殼蝸牛到坐擁15間房，成為破億包租公。

「耳聽三分虛，眼見未為真」此寓意為，若只靠眼睛看見的，可能只是表象，道聽途說的，更不可完全相信。

空屋問題一直是許多房市名嘴喋喋不休的話題，有人看漲也有人看跌，看漲的名嘴通常是少數，因為深怕被酸民所攻擊，憤而被冠上帶頭炒房的吹哨人。看跌的名嘴總是多數，因為買不起房的平民是多數，自然而然這些房市名嘴，就喜歡投其所好的向著平民老百姓的想法而分析，不僅會引起平民老百姓的共鳴，也會引起他們更多的觀看數以及掌聲！但是這些名嘴表面上看衰歸看衰，私下買房的還是持續在買！

2022年11月，一則媒體報導指出「鬼城2022排行出爐！林三淡退位，龜山A7、北屯十二期、中壢青埔取而代之」，根據最新全台各行政區「餘屋前十排行榜」出爐！根據台電低度用電資料，六都各行政區，過往被戲稱鬼城的林口、三峽被踢出十名之外，淡水則退居第七位。第一名是桃園龜山3593戶、第二名台中北屯2580戶、第三名桃園中壢2488戶。媒體報導指出，房市一旦反轉，新建餘屋將會對房市產生壓抑。再則根據內政部最新統計，2021年下半年低度用電住宅（俗稱空屋）情形，全台共約77萬6,452戶。

以上為2022上半年，六都新建餘屋數量排行。相信當大家看到類似這樣的媒體報導時，肯定會對這些區域感到恐慌！過去2、30年來，空屋問題嚴重的區域一直是許多人探討以及擔憂的！昔日這些區域因新建房屋量大、點燈率偏低，因而被外界戲稱為「鬼城」。

一直以來在我的課程中總有許多學生納悶的問？台灣空屋這麼多，為何建商仍然持續的蓋房子呢？是「市場需求？」還是「不蓋房子沒事做？」

這時，依然有學生回應說：當然是「不蓋房子沒事做」呀！

難不成要這些建商改去賣牛肉麵不成？建商顧名思義，就是要蓋房子才叫做建商呀！

聽見這回答後，我笑著提問：請問建商是蓋房子會賺錢？還是蓋完房子，把房子賣掉才會賺錢呢？這時台下大部分的學生回應說：當然是把房子賣掉才會賺錢！因為建商蓋完房子若賣不掉，建商是會倒的，甚至還會變成爛尾樓！

是的，這時不少學生似乎聽懂了什麼！建商蓋房子，歸咎原因還是回歸到「市場需求」！

根據2022年內政部房屋稅籍統計資料顯示，全台超過30年屋齡的房屋有51.09%達400多萬戶，台北市有高達71.98％是超過30年的老宅，位居六都之冠。更有超過47.52%的屋齡超過40年，高雄市與台南市的老屋也超過5成。

試問這些房子經過10年、20年你還敢住嗎？而過去這幾年，凡發生地震倒塌與火災的，多半都是這些老房子！想必你不會想拿自己的性命開玩笑吧！這些數據顯示，政府、建商均看見都市住宅的老舊換屋需求迫切，而唯獨老百姓卻忽略這點了！

台灣人口雖然已呈現負成長，但因經濟與社會結構性的改變，再加上近幾年台灣人居住習慣，已從早期的透天、四房，到現在的三房、兩房，小家庭分戶狀況越趨明顯，而多數人結婚後就會搬出去住，原本戶口數多為3∼4人，現今最多的是2∼3人。此外再加上離婚率偏高，不婚族、獨居人口變多等家庭因素，都可能刺激需求轉化，反造成家戶數持續增加，再加上政府積極推動都更、危老以及環境的改善，也加速去化空屋的問題。

時過境遷，昔日被稱「鬼城」的地方，在餘屋順利消化後，再加上政府建設、以及民間投資陸續兌現，房價重啟飆車模式，當初笑「鬼城」的人，笑著笑著就哭了。

所以我經常在課程中跟學生分享的是，一個新的重劃區演化通常會分成三階段：

第一階段「政府造路」：政府在這個地方開始規劃交通建設、捷運、高速公路⋯⋯等。

第二階段「建商造鎮」：這階段建商陸續開始進入造鎮蓋房子，這階段工地黃土紛飛，生活機能不便，也還很荒涼。我有時還開玩笑的說，這階段尚屬於狗比人還多階段。

第三階段「財團造市」：此階段，銀行、便利商店、商家、百貨公司等逐步進駐，這時商圈開始逐漸的活絡起來。

過往的經驗來看，房價通常最低會是在「政府造路」階段，而一般民眾多半都什麼時候會進來呢？多半都會是希望在生活機能已經活絡起來時的「財團造市」階段才會陸續進來。而這時也是房價最高的階段！

重劃區房市演化三階段根據統計，目前台灣空屋比率小於6%者，多屬於六都行政區，而空屋率大於20％者，則多屬於較偏遠的鄉鎮市區。其最主要的原因是城鄉間的經濟發展程度上的差異。

最後我想跟各位分享的是，判斷房市的依據，我們必須抱有專業的精神，不要只看表面就信以為真，俗話說：「窮人思眼前，富人思來年」

重點精華整理

1.空屋問題一直是許多房市名嘴喋喋不休的話題，有人看漲也有人看跌，看漲的名嘴通常是少數，因為深怕被酸民所攻擊！憤而被冠上帶頭炒房的吹哨人！

2.過去2、30年來，空屋問題嚴重的區域一直是許多人探討以及擔憂的！昔日這些區域因新建房屋量大、點燈率偏低，因而被外界戲稱為「鬼城」。

3.建商蓋房子，歸咎原因還是回歸到「市場需求」。

4.台灣人口雖然已呈現負成長，但因經濟與社會結構性的改變，再加上這近幾年台灣人居住習慣，已從早期的透天、四房，到現在的三房、兩房，小家庭分戶狀況越趨明顯

5.此外再加上離婚率偏高，不婚族、獨居人口變多等家庭因素，都可能刺激需求轉化，反造成家戶數持續增加，再加上政府積極推動都更、危老以及環境的改善，也加速去化空屋的問題。

6.時過境遷，昔日被稱「鬼城」的地方，在餘屋順利消化後，再加上政府建設、以及民間投資陸續兌現，房價重啟飆車模式，當初笑「鬼城」的人，笑著笑著就哭了。

7.重劃區演化通常會分成三階段「政府造路」、「建商造鎮」、「財團造市」

8.判斷房市的依據，我們必須抱有專業的精神，不要只看表面就信以為真，俗話說：「窮人思眼前，富人思來年」

本文摘自布克文化的《從10萬到兩億：小資族的房產投資勝經，我是Money哥，僅用4年，從無殼蝸牛到坐擁15間房的真誠告白》

出版日期：2023年5月

作者：賴政昌

一個房地產小白的成功轉型之路

借力致富，不斷增值：房產投資指南

25~55歲都能看懂的致富經驗分享