商辦潮乍現 北台商用房市後勢看俏？

雖不能說是不甚尋常；但近一、兩年，北台灣確實出現更多的純辦公室設定的商用建案。是什麼原因，促成這般特殊的市況發展？商用不動產後市是否就此看俏？

受到《平均地權條例》修法話題影響，今年外界普遍預期推案量，特別是預售部份，可能出現量縮走勢。然而市面上依然不乏特殊話題；其中之一就是商辦推案較往年更多，而且重點是，基地位置大多不在一般人認知的傳統商辦區段內。

純商辦新案　近年明顯增

如內湖最新商用案『興富發T1』，就不是在內科園區主要範圍內，而是位環東大道以南的潭美段安康路；大直重劃區『忠泰世界廣場』則是位該區金泰段，是該區段睽違數年後再度出現之純商辦新案。

續看新北，長虹最新『雲創科技大樓』是在林口新市鎮中心文化三路商業區上，新莊副都心稍早出現首宗全數規劃純商辦單位的新案，桃園知名豪宅建商中悅機構在該區亦有純商辦新案籌備中。

當然，目前為止規模最大、話題度也最高的，當推『京華廣場』。該案實為剛拆掉沒多久的京華城原址改建，不但不屬北市傳統商辦地段，最初開發更是由工業區變更。

其實目前這波商辦推案潮，大概去年開始，就已嗅到山雨欲來；像是華固在北士科園區所推的『樂富中心』、副都心『國家置地』，及長虹內科五期『豐匯商科大樓』，就都屬此類，而且銷售狀況都相當理想。

北台灣房市這兩、三年出現了這樣的潮流，深入分析，自有近因，也有相對遠期背景因素，大致則又可歸納為助力及反制力兩大部分。

形成推案潮　助反力皆有

在助力部份，包含新冠疫情爆發後逐漸成型的美中對抗局勢，及所導致的台商回流甚或外商轉往台灣投資。較近者，則是年初才三讀的《平均地權條例》修訂當中，限制私法人購置住宅部份，外界解讀部份資金可能流入商用市場；近年政府多方打壓住宅，特別是豪宅市場，也有類似效果。

以上這些因素，無論直接或間接，不管近或中長期，都促成台灣商用市場需求增加，開發商自然是因勢利導。不過或許真正促使開發商不再執著在商業區強推住宅，還是另一股反作用力的壓制，那就是地方政府終於落實相關法規，或更為嚴謹執行，不再放寬工、商業區房屋可登記住宅使用。

就拿京華城改建一案為例，先前就曾多次傳出業主向市府爭取再變更，放寬可登記住宅使用；但顯然在內湖五期及大直北灣段工商業宅前例，造成輿論質疑的影響下，北市府最後都維持原本立場、未再網開一面。

態勢逆轉　商用產品抬頭

大環境市場氛圍也是此一時彼一時。過往北市商業區開發登記為住宅，或說得更精準些，蓋豪宅，通常更好賣；又像是大直北灣、內科五期或潭美段等，往年也都不乏此類遊走灰色地帶的案例。

再如新莊副都心，都計規定該區商業地目開發，必須有一定比例以上登記商用，但多數人心知肚明，這些商用產品，實際上還是被視為住宅銷售、使用，遑論只規劃商辦單位的案例，更是少之又少。

但這幾年或許受到輿論壓力，地方政府逐漸開始恪守或嚴格執行都計規範，中央政府更是連環打房，使得以往住宅優於商用的情勢已經逆轉。加上商用產品需求悄悄增加，難怪持有商業區土地的業主，現在會勇於推出商用產品。

不僅如此，部份北市傳統商辦地段，開始有一些老舊商辦成功申請危老改建，部分甚至已準備推出銷售，產品設定同樣將會是純商辦形式。因此如無意外，未來三到五年，北市傳統辦公商圈地段，或許還有一波商辦潮可期！

投資門檻高　精算投報率

對於這類產品，購置原則當然和一般住宅大不同；畢竟其潛在買家，應該一半以上會是非自用，也就是買進後出租獲利。

而由於目前相關法令限制，也就是避免開發商用假商用、真住宅方式包裝及銷售，因此每單位坪數都有最小限制，如台北市，除非都計本身另有規範，否則最小坪數必須是八十八坪以上，造成進駐門檻相對高。

另外，如果個案本身位居非傳統商辦地段，則最好緊鄰就業人口多、商機潛力大的區塊，出租率及租金才會達到一定水平，以北市來說，首推內科或南軟周邊；新北市則以新莊副都心為代表，本身具備的發展定位加上北側還有知識產業園區及五股工業區，是屬上乘的商用房市潛力地段。

適度引流資金　健全市場

過去以來，一級商辦由於出租率極高、收租穩定，加上產品稀有，故多為極少數大型財團或金控機構持有、流通率甚低，一般投資者可說是幾乎完全不得其門而入。

不過這幾年，商用市場勢力範圍逐漸向外擴展；包含內科、南軟及北士科，或是新莊副都心等，商辦產品慢慢地更加親民。尤其這幾年各種因素作用下，形成可觀的需求及推案潮，確實讓商辦一躍成為可慎重考慮的地產投資選項，甚至還能將過多停泊於住宅市場的資金適度導出，亦可為健全整體不動產市場的重要途徑！