「有土斯有財」 水泥業資產活化大作戰 現有土地大盤點

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水泥產業經過多年演變，一方面在政策要求下本島西部已無任何水泥產線，另一方面因市場需求飽和，各家水泥廠手上握有雄厚土地資產，近年來正積極展開活化開發，包括台泥、嘉泥、環泥、東南水泥、幸福水泥，及預拌混凝土龍頭廠國產等公司，各項規劃已先後動起來。

台泥首度啟動資產開發案

台泥今年3月下旬公告，該公司位在新竹縣竹東鎮的舊廠土地，董事會決議與忠泰建設合作，啟動6,509坪開發合建案。這項合建案總銷售面積為2.3萬坪，包含住宅樓板2.2萬坪，商業樓板1,000坪。這是台泥創立來首度啟動資產開發案，竹東開發案地點鄰近新竹科學園區，竹東本地也有新科學園區規劃，以當地住宅及商業面積計算，這項開發案一旦完成，開發價值最少百億元。

除了竹東鎮的舊廠土地開發案，台泥在台北市信義計劃區基隆路上，有一筆占地逾6,600坪的預拌混凝土舊廠，台泥過去曾提到，將規劃為最具綠建築設施的辦公大樓，以及低碳銀髮住宅為主；至於台泥在高雄市鼓山區的水泥舊廠區，佔地31.4公頃，近年為配合高雄市府開發計畫，變更為住商建地，台泥也曾規劃此區將打造為住宅、長照、綠建築、創新營運中心等，以每坪百萬元市場行情估算，潛在開發價值超過600億元。

嘉泥提高重要資產出租率

嘉泥表示，該公司的重要資產，主要在高雄市的岡山舊廠區，佔地面積4萬7,690坪，經過整地後對外招租，目前出租率53%；嘉泥在高雄岡山另有一新廠土地，佔地面積約2萬5,498坪，目前出租率已達96%；至於台北市中山北路上的嘉泥大樓，佔地1萬425坪，除了做為嘉泥母公司的營運總部之外，其餘樓層出租率也達到97%。

嘉泥表示，針對現有的土地資產，企業團將持續以提升資產價值作為主要政策 , 包含提高出租率及租金等相關措施 , 另也會配合目前減碳議題評估導入建置太陽能光電作為企業團取得綠色能源的一環，提升企業團ESG相關作為。

環泥在高雄有土地開發計畫

環泥日前公告，台南混凝土工業公司處分台南市南區的兩筆合計3,034.69坪土地，處分金額11.23億元將在第3季認列，母公司環泥依權益法認列將可獲得投資損益3.83億元。

除了今年已處分的台南市土地資產外，環泥在高雄市路竹區擁有佔地26公頃（約7.86萬坪）土地，三年前公司訂定土地開發計畫，將規劃為產業園區用地，目前正兵分兩路向高雄市政府提出申請，一方面送件申請環評，另外也要爭取都市計畫審議。環泥位在高雄市的土地，鄰近路竹科學園區，高雄市政府計畫興建的捷運路線也會經過該土地。

東泥跨入商場開發業務

位在高雄的東南水泥自2015年5月就已成立子公司「東南資產開發股份有限公司」，到了2022年6月更名為「東泥建設股份有限公司」，主要就是為了活化東南的土地資產，並已於2017年及2019年興建及完銷交屋屏東市兩建案。東泥目前自建及合建興建中個案，包括台南市東山區東安案41戶透天，今年3月完工；另外在高雄市燕巢區燕南段27戶透天，也是今年3月完工。

另外，東泥去年4月也成立子公司「東南米樂國際股份有限公司」，集團持有股份51%做為未來開發活化資產之專業團隊。目前項目是高雄亞洲新灣區土地，經重劃後面積為1萬6,129.6坪，目前東南米樂國際公司簽訂土地租約並開始辦理招商及興建計畫，為建立市場區隔，將以園區方式進行整體規劃，預計分A、B兩區開發，A區將由一大型廠商進駐，B區規劃八至12間路面店與立體停車場，預計將招商國內外一線知名連鎖品牌入駐，營運以從事商業空間開發為主，未來展店模式上將朝向以獨立個體的店舖之開發。

幸福現有兩項資產開發案

幸福水泥目前的資產開發案有兩項，一是大竿林地區土地開發案，一期土地已於去年3月與愛山林等建設公司簽訂土地買賣契約，將分三期收款，預計四年內完成該交易，並同時認列處分利益約9.22億元；幸福另外在基隆市有代天府二期自辦重劃區，開發面積也有13.47公頃。

國產建材以複合式商辦開發為主

國產建材在全台土地資產共40多萬坪，未來資產活化會以結合商場與辦公室的複合式商辦開發為主。目前正進行中的以花蓮渡假飯店、南港企業總部開發等為主。尤其是南港企業總部開發案，已在去年11月22日正式動工，基地占地6,500坪。據國產的開發規畫，基地將規劃為A、B兩重建區段；A區段為國產建材集團完全持有的商辦大樓，建築基地面積約4,000坪、建築高度100公尺以上、樓高26層；B區段則是代為實施的台北市政府商辦大樓，樓高20層。此開發案興建完成後，國產可分回4.6萬建坪及約550個停車位。